東京ブームに乗るPriceLabsで収益を15〜20%押し上げた李程氏の方法

急速に拡大するホスピタリティ市場では、リアルタイムの価格更新とゲスト対応の両立が、少人数チームにとってすぐに大きな負担になります。株式会社ニューインプレスの創業者である李程氏にとって、適切な自動化ツールの組み合わせこそが、東京全域で高いパフォーマンスを維持しながら、効率よく事業を拡大する鍵でした。

豊島、台東、江戸川、墨田、北、渋谷の各エリアで運営し、なかでも多くの物件を新宿に集中させる中で、李程氏は、手作業で感覚頼みだった価格設定から、非常に生産性の高いシステムへと移行しました。現在、ニューインプレスは一戸建てのファミリーハウスやアパートメント型ホテルを含む約80件の物件を、わずか2名のコアメンバーで管理しています。

さらに、PriceLabsの利用開始以降、李程氏は総客室収益で15〜20%、平均1泊料金で約15%、販売可能客室1室あたり売上（RevPAR）で約20%の向上を確認しています。

「PriceLabsを使い始めてから、私が管理する物件は、近隣でも最高水準の稼働率と賃料を維持できています。」
—ニューインプレスオーナー、李程

東京の観光ブームを取り込む

李程氏は、日本政府が東京を国際的な観光地として積極的に打ち出し始めたのを受け、この大きな変化を捉えるべく事業を立ち上げました。グローバルな旅行者が日本の首都に次々と訪れる流れに、すばやく対応したのです。

「日本政府が東京を国際的な観光地として積極的にPRし始めたことをきっかけに、私は東京でAirbnb事業を始めました。私は東京で一棟のファミリーハウスと、アパートメント型ホテルを運営しています。」

この戦略的な一歩は、前例のない勢いで拡大する地域市場の動きと見事に一致していました。東京ではここ数年、短期賃貸市場が大きく成長しており、Airbnb上の掲載件数だけでも、2023年1月から2026年1月の間に約3倍、約3万件まで増加しました。

これは、毎年40%以上という驚異的な成長率に相当します。この競争の激しい市場では、手作業での更新だけでは、もはや市場のスピードに追いつけません。

課題：手作業による推測

専用のプラットフォームを導入する前は、日々の料金設定やオンライン旅行代理店（OTA）への配信管理を、すべて手作業の確認と個人の勘に頼っていました。

「AirHostを使う前はPMSを使ったことがありませんでしたが、OTAチャネルの管理は確実にずっと楽になりました。」

さらに、判断材料となるデータがないため、市場需要を反映して価格を調整する作業は時間がかかるうえ、需要の高い時期に収益機会を逃しやすい状況でした。

「PriceLabsを使う前は、価格を手動で調整していました。週末や祝日は、少し値上げする程度で、自分の判断に頼るしかありませんでした。また、今後の稼働状況を見ながら手作業で料金を調整しており、こうした作業にかなりの時間を取られていました。さらに、よく知らない祝日や大きなイベントの日程を把握するのも難しく感じました。そのせいで特定の日には高値で販売する機会を逃していました。」

解決策：AirHostとPriceLabsのシームレスな連携

宿泊業界向けに作られた専用の価格設定システムを探していた李程氏は、オンラインでPriceLabsを独自に見つけ、自身が選んだ管理ソフトとのシームレスな適合性を実感しました。

「民泊に適した価格設定ツールをずっと試してみたいと思っていたところ、オンラインでPriceLabsを見つけました。たまたま私が使っているAirHostもPriceLabsとの連携に対応していたので、すぐに試し始めました。」

PriceLabsを採用した理由は、AirHostと直接連携できる点にありました。2つのプラットフォーム間でのデータがシームレスに連携することで、価格更新は動的に計算され、すべてのアクティブな OTA および予約チャネルでリアルタイムに自動的に更新されます。

AirHostで生産性を拡大

PriceLabsが収益戦略を担った一方で、AirHostは、ニューインプレスの在庫を競争の激しい市場に配信するために必要な運用基盤を提供しました。

AirHostが日本の物件管理者に選ばれているのは、この市場に欠かせない専用のチャネル対応力があるためです。

• 18以上の主要な日本国内OTAと連携：この市場で不可欠な「楽天トラベル」や「じゃらん」などのプラットフォームを網羅しています。
• 国際OTAにも対応：Airbnb、Booking.com、その他のグローバルチャネルとも連携し、世界中の旅行需要を取り込めます。

ニューインプレスにとって、独立したメッセージ機能は、日々の運営における欠かせない要素でした。

「他のPMSと比べて、AirHostの多言語自動メッセージ機能は、管理業務において非常に助けになっています。他のシステムにはない機能だと感じました。」

AirHostのPMSとPriceLabsのダイナミックプライシングを組み合わせることで、ニューインプレスは非常に高い生産性を実現し、わずか2名のスタッフで80件の物件を運営するという、極めて少ない人数体制を可能にしたのです。

結果：PriceLabsが李程氏の事業拡大をいかに加速したか

PriceLabsを導入したことで、ニューインプレスの日々の業務は根本から変わりました。手作業での確認に代わり、先を見据えた自動化された市場インサイトを活用できるようになったのです。

「物件価格をリアルタイムで把握し、調整できるようになったことで、かなりの時間を節約できています。」

季節ごとの予測をもとに先回りして計画を立てることで、閑散期には空室日を最小限に抑え、需要の高いイベント時には収益を最大化できました。

• 収益15〜20%アップ：自動化されたダイナミックプライシングへの切り替えにより、RevPAR（販売可能客室1室当たり売上）が最大20%向上するなど、すぐに目に見える成果が得られました。李程氏は、収益全体でも15〜20%の向上を確認しています。
• 先手を行く価格調整：「閑散期でも繁忙期でも、市場動向に合わせて早めに価格を調整することで、閑散期には早い段階で予約を確保し、繁忙期にはより高い価格で販売できるようになります。」
• 周辺エリアでの強さ：「PriceLabsを使い始めてから、価格調整にかかる負担が大幅に軽くなりました。実際、閑散期と繁忙期の予測を活用することで、かなり早い段階で判断できるようになりました。私が管理する物件は、一般的に、近隣エリアでもトップクラスの稼働率と宿泊価格を維持しています。」

他の物件管理者へのアドバイス

新宿をはじめ東京各地で80件の物件を運営するまでの歩みを振り返りつつ、李程氏は、ダイナミックプライシングで成果を上げるには、人による洞察とソフトウェアの自動化とが協力し合うことが重要だと強調しています。

「PriceLabsを使い始めたら、すべてをシステムに任せきりにするのではなく、データを細かく調整し続ける必要があります。データが最適化されれば、かなりの時間を節約できます。」

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