Najmy wakacyjne: ceny sezonowe i ceny dynamiczne

Sezonowość to kluczowy aspekt rynku najmu, którego właściciele obiektów, menadżerowie nieruchomości i menedżerowie przychodów nie mogą ignorować. Na przykład sezonowe najmy wakacyjne w miejscowościach nadmorskich cieszą się wysokim popytem w miesiącach letnich. Domki narciarskie mają natomiast szczyt sezonu zimą.

Najważniejsze wnioski

• Sezony przypominają pory roku. Powtarzają się w tym samym okresie każdego roku, choć mogą występować niewielkie opóźnienia lub przyspieszenia.
• Możesz skorzystać z narzędzi Portfolio Analytics, Market Dashboard i Dane dla okolicy, aby przeanalizować sezonowość swojego rynku i oferty.
• Ważne jest, aby aktualizować ceny zależnie od sezonu, co pozwala zoptymalizować obłożenie i zwiększyć przychody.
• Niestandardowe profile cenowe pomagają uwzględnić sezonowość w Twoich cenach
• Za pomocą niestandardowych profili cenowych możesz dynamicznie dostosowywać ustawienia Pobyt minimalny do różnych sezonów.
• Ustawienia zbiorcze są łatwe dzięki funkcji 'prześlij CSV' oraz opcjom na poziomie konta/grupy

Jak rozpoznawać sezony i definiować je w portfolio najmu?

Sezony w dużej mierze zależą od lokalizacji najmów wakacyjnych. Można je jednak ogólnie określić jako te okresy roku, w których popyt na Twój obiekt zmienia się rok do roku.

Sezony można określić na podstawie:

1. Warunków klimatycznych w Twojej okolicy – lata, zimy, wiosny, jesieni i pory deszczowej.
2. Wahań popytu w Twojej okolicy

Na przykład w miejscowości narciarskiej szczyt sezonu przypada zwykle na zimę, a w pozostałych porach roku popyt jest niski. Niektórym miejscowościom narciarskim udało się jednak skutecznie wykorzystać popyt przez cały rok. Ważne jest, aby wiedzieć, jak Twój rynek radzi sobie w danym roku i jak Twój obiekt wypada na tle rynku. Rozważ ustalanie różnych cen podczas dorocznych wydarzeń lub festiwali w Twojej okolicy.

Warto przeczytać: Kompletny przewodnik po cenach dynamicznych w najmie krótkoterminowym

Czy warto analizować dane historyczne czy przyszłe, aby zrozumieć sezonowość?

Połączmy oba podejścia. Dane historyczne pokazują, jak radził sobie Twój rynek i obiekt. Dzięki temu możesz potwierdzić, jak obiekt sprawował się w danym okresie. Chcesz sprawdzić, jak może wypaść dla Ciebie Boże Narodzenie? Zobacz, jak wyglądało ono w zeszłym roku. Te dane są sprawdzone – wiesz, że to fakt, który się powtórzy, jeśli wynik nie jest związany z jednorazowym wydarzeniem.

Dane dotyczące przyszłości są jednak niejednoznaczne. Załóżmy, że sprawdzasz, jak wypadnie Boże Narodzenie 2023 roku. Problem z tymi danymi polega na tym, że okno rezerwacji wynosi aż 9 miesięcy. Wykres może nie pokazywać wystarczających wahań, by ocenić sezonowość.

Możesz połączyć to z danymi historycznymi, aby zrozumieć, jakie działania podjąć w danym okresie. PriceLabs Market Dashboard i Dane dla okolicy pomogą Ci zdobyć cenne informacje o rynku i cenach Twojego obiektu. Możesz wykorzystać te dane, aby wesprzeć swoje strategie i zaprezentować wyniki swoich obiektów.

PriceLabs Portfolio Analytics zawiera system raportowania w czasie rzeczywistym, który śledzi kluczowe wskaźniki finansowe Twojego obiektu. Zapewnia to szybki wgląd w jego wyniki, a dzięki głębszej analizie na poziomie oferty możesz wykorzystać nasze dane, aby podejmować świadome decyzje przy ustalaniu swojej strategii cenowej.

Warto przeczytać: Strategie hostingu najmu wakacyjnego w sezonach niskiego popytu

Dlaczego warto aktualizować ceny w zależności od sezonu?

Oczywistą odpowiedzią jest optymalizacja przychodów – ich zwiększenie i/lub zwiększenie obłożenia. Przeanalizujmy to bliżej:

Pomoc w zakresie ceny bazowej to przydatne narzędzie, które rekomenduje cenę bazową dla Twojej oferty. To jednak nie wszystko – narzędzie pokazuje również prognozy cen na dany rok przy tej cenie bazowej.

Uwaga: Ten zrzut ekranu przedstawia funkcję Pomoc w zakresie ceny bazowej w PriceLabs, która pomaga zilustrować kontekst opisany poniżej.

Powyższy zrzut ekranu pokazuje, że rynkowa cena bazowa wynosi 132 €. Po uwzględnieniu sezonowości Twoje ceny mogą wzrosnąć nawet do 196 €.

Jeśli spojrzysz na pole w prawym górnym rogu, zobaczysz rekomendację zmiany ceny bazowej o -11%. Wynika to z tego, że historyczne obłożenie tej oferty jest niskie. Ponieważ obłożenie jest niskie, algorytm rekomenduje obniżenie cen.

Ten spadek obłożenia może jednak nie być zjawiskiem normalnym – może to być efekt sezonowy. Dlatego zaleca się wprowadzenie zmiany ceny bazowej w niestandardowych profilach cenowych.

Podczas ustawiania ceny bazowej sprawdź sekcje Na podstawie rynku lub Rekomendowana, aby dowiedzieć się, jaką cenę ustawić. Możesz wybrać naszą rekomendację lub ustawić cenę bazową ręcznie.

(Więcej o niestandardowych profilach cenowych poniżej)

Obiekt Vermont A-Frame zwiększył obłożenie do 85% dzięki niestandardowym profilom cenowym na silnie sezonowym rynku najmu wakacyjnego.

Jako menadżerka nieruchomości, Becca, zarządzała rozbudowanym portfolio. Podzieliła swój rok na ponad 14 niestandardowych profili cenowych, aby zoptymalizować ceny. Dzięki temu odnotowała wzrost ADR o 50% w sezonowych najmach wakacyjnych swoich klientów.

Jak dostosowywać ceny do każdego sezonu?

PriceLabs domyślnie uwzględnia sezonowość w Twoich cenach. Możesz to sprawdzić w podpowiedzi dotyczącej ceny:

W sekcji Czynniki rynkowe znajdziesz Sezonowość, Czynnik popytu i Czynnik tempa rezerwacji.

Możesz pozwolić, aby domyślne ustawienia same zadziałały na Twoje ceny. Możesz też wziąć sprawy w swoje ręce i wprowadzić własne personalizacje w niestandardowym profilu cenowym oraz innych ustawieniach PriceLabs.

Więcej o konfiguracji dowiesz się tutaj – Sezonowe ustawienia ceny minimalnej, bazowej i maksymalnej

Zastosowania niestandardowych profili cenowych

1. Rok przebiega dobrze, ale wrzesień pokazuje inną prognozę. Nie chcesz zmieniać ustawień podstawowych tylko z powodu wyniku jednego miesiąca. W takiej sytuacji pomoże niestandardowy profil cenowy.
2. Widzisz, że za kilka tygodni zaczyna się sezon 'snowbird', i chcesz zmienić ustawienia pobytu minimalnego wraz z konkretną zmianą cen. W takim wypadku utwórz niestandardowy profil cenowy z określonymi profilami pobytu minimalnego na ten okres.
3. Twój obiekt ma sztywną strategię cenową. Dokładnie wiesz, czego chcesz i jak ma to wyglądać. Możesz użyć niestandardowego profilu cenowego, aby utworzyć dowolną liczbę profili i przejąć pełną kontrolę nad swoimi cenami.

Warto przeczytać: Strategia cenowa na sezon przejściowy: jak menadżerowie nieruchomości mogą zamienić wyzwania w szanse

Najlepsze praktyki konfiguracji niestandardowych profili cenowych

1. Jeśli masz wiele ofert, być może utworzyłeś dla nich grupy. Możesz tworzyć niestandardowe profile cenowe na trzech poziomach: konta, grupy i oferty.
   
2. Jedna rzecz, o której warto pamiętać, wprowadzając zmiany na poziomie grupy lub konta, to ustawienie niestandardowego profilu cenowego jako wartości procentowej, a nie stałej liczby. Wynika to z faktu, że każda oferta może mieć inną cenę bazową, minimalną i maksymalną. Stała wartość niestandardowego profilu cenowego mogłaby więc komplikować sprawę.
3. Staraj się stosować elastyczne niestandardowe profile cenowe w sezonach niskiego popytu. W sezonach wysokiego popytu stosuj profile bardziej rygorystyczne. Na przykład na niektórych rynkach w czasie niskiego sezonu możesz chcieć uzyskiwać rezerwacje na cały miesiąc, a w wysokim sezonie skupić się na zwiększaniu przychodów dzięki krótszym pobytom. W takiej sytuacji możesz zastosowa�� niestandardowy profil cenowy z elastycznym profilem pobytu minimalnego.
   
4. Nie zmieniaj ceny bazowej, chyba że jest to absolutnie konieczne. Możesz użyć niestandardowych profili cenowych, aby sezonowo dostosowywać cenę minimalną. Nie zalecamy zmieniania ceny bazowej.
   
5. Jeśli masz wiele ofert i potrzebujesz zaawansowanych niestandardowych profili cenowych, możesz je tutaj skonfigurować, pobrać, wprowadzić zmiany, a następnie przesłać je z powrotem do PriceLabs.

Jak wykorzystać PriceLabs do zrozumienia sezonowości rynku

PriceLabs automatycznie oblicza i identyfikuje sezonowość na Twoim rynku najmu wakacyjnego. Dynamicznie wycenia również Twój obiekt zgodnie z jego sezonowością. Chcesz jednak zrozumieć, czym jest dla Ciebie sezonowość i odpowiednio zaplanować działania. Możesz to zrobić również za pomocą PriceLabs.

Poniższe wykresy w PriceLabs Market Dashboard pomogą Ci zrozumieć dotychczasowe wyniki Twojego rynku:

Możesz utworzyć zestaw porównawczy i przeanalizować wyniki ofert konkurencji. Wybierz i dostosuj oferty, które mają się w nim znaleźć. Nadaj mu nazwę, kliknij 'Generuj zestaw porównawczy' i gotowe.

Teraz możesz użyć swoich zestawów porównawczych lub jednego z naszych gotowych zestawów. Posłużą one do filtrowania danych wyświetlanych w pozostałej części panelu.

Możesz skorzystać z dostępnych wykresów miesiąc do miesiąca. Pozwalają one śledzić wyniki ofert konkurencji na tym sezonowym rynku najmu wakacyjnego.

Możesz zweryfikować te dane z danymi o wynikach Twojej oferty, korzystając z Portfolio Analytics.

Możesz też skorzystać z Danych dla okolicy i porównać je z zestawem porównawczym utworzonym w Market Dashboard.

Przejrzałeś już wszystkie te wykresy? Chcesz teraz spojrzeć z szerszej perspektywy na to, jak radzi sobie Twoja oferta z 2 sypialniami w Kansas? Zobaczmy, co możesz tutaj zrobić.

Przejdź do sekcji Sprawdź ceny, a następnie do swojego kalendarza. Sprawdzaj każdy miesiąc, aby zobaczyć, jak sprawdzają się Twoje ceny. Czy ceny w kwietniu powinny być wyższe? Odpowiednio zmień swoje personalizacje. (Więcej na ten temat poniżej, czytaj dalej)

Uwaga: Czarny kolor w kalendarzu oznacza Nadpisania dla konkretnych dat.
Warto przeczytać: Cennik wydarzeń dla Airbnb: strategie maksymalizacji zysków w terminach wysokiego popytu

Jak działają rekomendacje cenowe PriceLabs?

Pobieramy dane z Airbnb i Vrbo co 2 dni dla istniejących ofert w tych kanałach oraz co 15 dni dla nowych ofert.

Pełny artykuł o tym, jak rekomendujemy ceny i w jakiej kolejności stosowane są personalizacje, znajdziesz tutaj – Jak obliczane są rekomendacje cenowe?

Aktualizujemy Twoje ceny na podstawie powyższych czynników co 24 godziny. Zaktualizowana cena jest przesyłana do Twojego systemu PMS również co 24 godziny. Więcej szczegółów znajdziesz tutaj: Jak często moje stawki są synchronizowane z PMS i jak działa funkcja 'Synchronizuj teraz'

Warto przeczytać: 7 sprawdzonych wskazówek, jak przygotować najmy wakacyjne na ważne lokalne wydarzenia

Podsumowanie

Zrozumienie sezonowości i odpowiednie wdrażanie strategii cen dynamicznych pomaga menadżerom nieruchomości maksymalizować przychody. Pomaga też utrzymać wysoki wskaźnik obłożenia przez cały rok. PriceLabs pomaga zrozumieć i przeanalizować sezonowość na Twoim rynku i w Twojej ofercie.

Funkcje, które pomogą Ci zrozumieć sezony:

1. Dane dla okolicy
2. Pomoc w zakresie ceny bazowej
3. Portfolio Analytics
4. Market Dashboard
5. Podpowiedź dotycząca ceny
6. Kalendarz w sekcji Sprawdź ceny

Jak możesz wykorzystać niestandardowe profile cenowe?

1. Dostosuj ustawienia pobytu minimalnego do różnych sezonów
2. Kontroluj ceny w jednym lub dwóch słabszych miesiącach roku
3. Dostosuj ceny do silnie sezonowego rynku
4. Wprowadzaj zmiany zbiorczo dla wielu ofert za pomocą arkuszy CSV.
5. Aktualizuj te ustawienia zbiorczo dla ofert na poziomie konta/grupy/oferty