Revenue Management für Kurzzeitvermietungen in Multi-Family-Objekten

In der sich rasant entwickelnden Welt des Revenue Managements für Kurzzeitvermietungen liegt der Unterschied zwischen einem leistungsstarken Portfolio und einem schwächelnden oft darin, wie Immobilienverwalter ihre Marktdaten interpretieren und darauf reagieren.

Im jüngsten RevLabs-Podcast, Niki Turner, eine erfahrene Expertin für Immobilienverwaltung bei PriceLabs, bringt eine einzigartige Perspektive mit: Sie verbrachte über ein Jahrzehnt in der Multi-Family-Wohnimmobilienverwaltung, bevor sie in die dynamische Welt der Ferienvermietungen wechselte.

Dieser Artikel beleuchtet die grundlegenden Unterschiede zwischen langfristigem und kurzfristigem Revenue Management, die häufigsten Fehler für Immobilienverwalter mit großen Portfolios sowie die "menschlichen" Datenpunkte, die eine Revenue-Management-Software möglicherweise übersieht.

Der Wechsel: Multi-Family vs. Revenue Management für Kurzzeitvermietungen

Viele Immobilienverwalter kommen aus dem klassischen Immobilienbereich, wenn sie in den Markt der Kurzzeitvermietungen einsteigen. Obwohl das grundlegende Ziel der ROI-Maximierung dasselbe bleibt, unterscheiden sich die Mechanismen des Revenue Managements erheblich.

1. Granularität der Strategie

Im Multi-Family-Management streben Verwalter in der Regel danach, monatliche Mieten zu maximieren. Im Bereich der Kurzzeitvermietungen schwankt die Nachfrage täglich. Strategien müssen detailliert genug sein, um spezifische Trends nach Wochentagen und lokale Veranstaltungen zu berücksichtigen.

2. Intensität der Verwaltung

Die Verwaltung von Kurzzeitvermietungen ist deutlich arbeitsintensiver. Verwalter managen nicht nur einen Mietvertrag; sie kümmern sich um die Gästekommunikation, das Marketing der Ferienvermietung, und häufige Gästewechsel, einschließlich der Reinigung und des Wiederauffüllens von Verbrauchsgütern nach jedem Aufenthalt.

3. Gemeinsame tägliche Herausforderungen

Trotz der strategischen Unterschiede stellt Turner fest, dass die alltäglichen "Erfolge" und "Herausforderungen" in der Immobilienverwaltung sehr ähnlich sind. Ob man Hunderte von Wohnungen oder ein Portfolio an Ferienvermietungen verwaltet – die zentrale Herausforderung bleibt, operative Effizienz und Gästezufriedenheit in Einklang zu bringen.

Weiterführende Lektüre: Revenue Management für Ferienvermietungen: Der vollständige Leitfaden für Gastgeber und Immobilienverwalter

Der kritische Fehler: Zu starke Anpassung der Preisgestaltung

Turner teilte eine wichtige Beobachtung zu einer Falle, in die viele erfahrene Verwalter tappen: die Überanpassung.

Bei der Nutzung leistungsstarker Tools wie PriceLabs kann die schiere Anzahl verfügbarer Personalisierungen verlockend sein. Zu viele Anpassungen auf einmal vorzunehmen kann jedoch kontraproduktiv sein.

Die Strategie: Vertrauen Sie dem Algorithmus. Verwalter sollten mit den Empfehlungen für denBasispreisund denMindestpreisbeginnen und PriceLabs-Personalisierungen nur dann anwenden, wenn es einen konkreten, datengestützten Grund gibt, von den Markttrends abzuweichen.

Best Practices für Verwalter großer Portfolios

Die Verwaltung von 10 oder mehr Objekten erfordert ein anderes Maß an Organisation als die Verwaltung einer einzelnen Einheit. Um ein gesundes RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer) und eine gute Auslastung ohne Überlastung zu erreichen, müssen Verwalter ihre Arbeitsabläufe optimieren.

Objekte gruppieren

Für Portfolios mit mehreren Objekten in derselben Stadt oder demselben Markt ist das Gruppieren unerlässlich. So können Verwalter:

• Massenhafte Personalisierungen für bestimmte Eigentümer oder Investorengruppen vornehmen.
• Konsistenz zwischen ähnlichen Objekttypen sicherstellen, z. B. 2-Zimmer-Einheiten in einem bestimmten Stadtviertel.
• Zeit sparen, indem eine einzelne Aktualisierung für die gesamte Gruppe übernommen wird.

Gruppenbasierte Personalisierungen für das Revenue Management großer Portfolios

Performance-Benchmarking nutzen

Turner betont, wie wichtig es ist zu wissen, wo ein Objekt im Markt steht. Genau wie Multi-Family-Verwalter ihre Position im Vergleich zu Mitbewerbern einschätzen, sollten Verwalter von Kurzzeitvermietungen die Nachbarschaftsdaten nutzen, um ihren Perzentilrang zu ermitteln. So wird sichergestellt, dass die Preisstrategie zum angebotenen Produkt passt.

Der "menschliche" Datenpunkt: Feedback jenseits des Bildschirms

Daten sind zwar das Rückgrat des Revenue Managements, erzählen aber nicht die ganze Geschichte. Turner betont, dass das Vor-Ort-Sein Feedback liefert, das Daten nicht immer erfassen können.

Wenn die Auslastung trotz wettbewerbsfähiger Preise sinkt, kann das Feedback von Gästen oder Teams aufzeigen, dass:

• Mitbewerber spezifische Ausstattungsmerkmale bieten, die dem Objekt fehlen, und möglicherweise eine Optimierung des Ferienvermietungsangebots erforderlich ist.
• Der wahrgenommene Wert des Objekts nicht dem Preis entspricht.
• Lokale Mitbewerber spezifische Aktionsangebote oder Pakete anbieten, die Nachfrage abziehen.

Das Fazit: Verwalter müssen Daten zur Strategiedefinition nutzen, aber menschliches Feedback, um sie zu verfeinern.

Wie PriceLabs bei der Navigation von Marktveränderungen hilft

Um einen Wettbewerbsvorteil zu wahren, müssen Immobilienverwalter über statische Preisgestaltung hinausgehen und Technologie einsetzen, die Rätselraten überflüssig macht. Revenue Management für Kurzzeitvermietungen basiert auf fundierten Markteinblicken, um rentabel zu bleiben. PriceLabs bietet eine Suite fortschrittlicher Tools, die speziell entwickelt wurde, um professionellen Verwaltern zu helfen, Rohdaten in umsetzbare Umsatzstrategien zu verwandeln.

1. Market Dashboards: Ihr Makro-Überblick-Kommandozentrum

Das Market Dashboardfungiert als umfassendes Analyse-Tool und verschafft Immobilienverwaltern einen Vorteil durch eine eingehende Wettbewerbs- und Marktanalyse. Es bietet eine konsolidierte Übersicht Ihrer lokalen Umgebung, einschließlich Geschätztem Umsatz, Durchschnittlicher Auslastung, Durchschnittlichem RevPAR und Durchschnittlichem ADR.

• Trendanalyse: Das Tool bietet Einblicke in lokale Buchungsmuster und identifiziert nicht genutzte Marktpotenziale.
• Ausstattungslücken-Analyse: Verwalter können grafische Darstellungen nutzen, um Nachfragetrends für bestimmte Ausstattungsmerkmale zu analysieren, bevor sie in Objektverbesserungen investieren.
• Historische und zukunftsgerichtete Prognosen: Ermöglicht die Analyse historischer Daten und zukünftiger Auslastungsraten, insbesondere für Nebensaisons oder bestimmte Nachfragehöhepunkte.
• Richtlinien-Benchmarking: Sie können Ihre spezifischen Richtlinien – wie Reinigungsgebühren, Stornierungsbedingungen und Gebühren für zusätzliche Personen – mit dem lokalen Marktdurchschnitt vergleichen, um sicherzustellen, dass Sie sich nicht aus dem Markt herauspreisen.

PriceLabs Market Dashboard für das Revenue Management von Kurzzeitvermietungen

2. Nachbarschaftsdaten: präzise Wettbewerbsanalyse

Die Nachbarschaftsdaten sind unverzichtbar für das Revenue Management von Kurzzeitvermietungen, da sie granulare Vergleiche ermöglichen. Verwalter können über allgemeine Marktdurchschnitte hinausgehen und gezielt die Objekte analysieren, mit denen sie täglich im Wettbewerb stehen.

• Maßgeschneiderte Vergleichsgruppen: Sie können passgenaue Vergleichsgruppen basierend auf Objekttyp, Schlafzimmeranzahl oder spezifischen Merkmalen (wie Haustierfreundlichkeit) erstellen, um präzise Einblicke in Ihre echte Konkurrenz zu erhalten.
• Qualitative und quantitative Einblicke: Der Konkurrenzkalender von PriceLabs ermöglicht es, numerische Daten zu prüfen und gleichzeitig direkt zu einzelnen Angeboten auf Airbnb oder Vrbo zu wechseln, um eine qualitative Bewertung vorzunehmen.
• Basispreis-Optimierung: Durch die Analyse von Mitbewerberpreisen und Markttrends über die Nachbarschaftsdaten können Verwalter einen wettbewerbsfähigen Ausgangspunkt für ihre dynamische Preisgestaltung festlegen.

Nachbarschaftsdaten zur Wettbewerbsanalyse

3. Portfolio Analytics: Verwaltung in großem Maßstab

Für Immobilienverwalter, die 10 oder mehr Objekte betreuen, ist Portfolio Analytics das ultimative Diagnose-Tool. Es automatisiert die Verfolgung wichtiger Leistungskennzahlen (KPIs) über das gesamte Portfolio.

• Automatisierte Übersicht: Ermöglicht die Fernverwaltung von Objekten in über 150 Ländern und lädt automatisch optimierte Preise auf bevorzugte Kanäle wie Airbnb und Vrbo hoch.
• Performance-Pacing: Verwalter können die aktuelle Performance ihres Portfolios sowohl mit dem Gesamtmarkt als auch mit ihrer eigenen Vorjahresperformance vergleichen.
• Schwachstellen identifizieren: Das Tool hebt schnell hervor, welche Objekte bei Auslastung oder Umsatz zurückfallen, damit sofortige strategische Anpassungen vorgenommen werden können.
• Eigentümer-Reporting: Mit dem Report Builder können Verwalter übersichtliche, visuelle Berichte erstellen, die Eigentümern transparente Einblicke in die Objektperformance bieten. Dadurch wird Vertrauen aufgebaut, indem datengestützte Gründe für Preisanpassungen aufgezeigt werden.

PriceLabs Portfolio Analytics für das Revenue Management von Kurzzeitvermietungen

Fazit

Erfolg im Markt der Kurzzeitvermietungen erfordert eine Kombination aus historischen Daten, prädiktiven Algorithmen und operativer Effizienz. Wie Niki Turner betont, ist der Wechsel von statischen Preisen zu einer datengesteuerten Strategie der einzige Weg, um langfristige Nachhaltigkeit und Wachstum zu sichern.

Häufig gestellte Fragen

1. Warum ist die Auslastung niedrig, obwohl die Preise niedriger sind als die der Mitbewerber?

Der Preis ist nicht der einzige Faktor; ungenaue Angebotsbeschreibungen, Fotos schlechter Qualität, wenige Bewertungen und ein intensiver Wettbewerb beeinflussen ebenfalls die Konversionsraten. Wenn Mitbewerber zudem gefragte Ausstattungsmerkmale bieten, die das Objekt vermissen lässt, sind Gäste möglicherweise bereit, dafür mehr zu zahlen. PriceLabs Listing Optimizer kann dabei helfen. Es handelt sich um ein KI-gestütztes Tool, das Ihr Airbnb-Angebot scannt, Inhaltslücken identifiziert, datengestützte Verbesserungen für Titel und Beschreibungen vorschlägt und Ihr Angebot mit den Top-Angeboten in der Region vergleicht, um Ihr Suchranking und Ihre Buchungen zu steigern.

2. Wie oft sollte der Basispreis angepasst werden?

Verwalter sollten den Basispreis regelmäßig überprüfen, insbesondere beim Wechsel zwischen Saisons oder wenn sich das Buchungsfenster deutlich ändert. PriceLabs empfiehlt, die Basispreishilfe zu nutzen, um sicherzustellen, dass der Ausgangspunkt mit der aktuellen Marktnachfrage übereinstimmt.

3. Was ist ein "guter" RevPAR für eine Kurzzeitvermietung?

Der RevPAR (Umsatz pro verfügbares Zimmer) ist relativ zum jeweiligen Markt und Objekttyp. Die beste Methode zur Erfolgsmessung besteht darin, den RevPAR über das Market Dashboard mit einer maßgeschneiderten Vergleichsgruppe zu vergleichen und zu prüfen, ob das Objekt den lokalen Durchschnitt übertrifft.