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North America
予約の悩みから市場での優位確立まで：Mike Chen氏が語るPriceLabs活用事例。
目次
Mike Chen氏の物件管理ビジネスが軌道に乗るにつれ、増え続ける短期賃貸物件のポートフォリオ管理、特に価格設定が課題となりました。当初、Mike氏と妻は手作業で競合調査を行い、常に手��で価格を更新していました。しかし、管理物件が増えるにつれて、このプロセスは非常に煩雑で時間がかかるものになっていきました。
PriceLabsのダイナミックプライシングと PriceLabsマーケットダッシュボード を活用することで、以下のことが可能になりました。
- 市場データに基づいた収益ポテンシャルの最大化。
- 近隣の類似物件と比較し、競争力を維持。
- 以下のような、ビジネス成長に直結する活動に時間を割くことが可能に：
- 新規クライアントの獲得
- 市場と競合の分析
- 過去および現在のパフォーマンス分析
- 物��でのゲスト対応準備、清掃・メンテナンスの監督、ゲストへの対面対応、インテリアの細かな調整など
Mike Chen氏について
元会計士のMike Chen氏と妻は現在、オーランドを拠点に不動産売買および物件管理ビジネスを展開しています。短期休暇用住宅の売買を専門としています。
二人の歩みは約15年前の不動産投資から始まりました。当初は��期賃貸が中心でしたが、2017年に短期賃貸投資の魅力に気づきました。数年前、Mike氏は会計士を辞め、不動産と物件管理の道に専念することを決意しました。
現在、Mike氏夫妻は自社保有の短期賃貸物件9件を含め、100件以上の物件を管理しています。
PriceLabs導入前
当初、Mike氏夫妻は手作業で物件価格を設定していました。競合他社の調査を行い、頻繁に価格を更新する日々が続きました。
課題1：手作業による調査と価格更新が煩雑になり、多大な時間を要していた
管理物件が20件近くまで増��た際、手作業から自動化された効率的なプロセスへの移行が必要だと痛感しました。当時はAirbnbやVRBOなどのプラットフォームで価格を確認し、手動で変更する作業に毎日数時間を費やしていました。
「自分たちで市場調査を行っていました。AirbnbやVRBOで競合の価格を一件ずつ確認していましたが、その作業は非常に煩雑で疲れるものでした。物件が20件ほどに増え、常に価格調査に追われるようになり、限界を感じてプロセスを効率化できるソフトウェアを探し始めました」
– Mike Chen氏（物件管理者・不動産業者）
課題2：刻々と変化する市場トレンドと試行錯誤による価格設定では、収益を最大化することが困難���った。
手動での価格設定では、常に変化する市場環境に対応し続けることはほぼ不可能だとMike氏は気づきました。過去のトレンドから予測を立てることはできても、以下の点を正確に把握することは困難です。
- 正確な繁忙期のピーク時期
- 地域の重要イベントが需要に与える影響の大きさ
- 需要が落ち込む時期の予測
多くの場合、予約が入らないと価格を少し下げるといった試行錯誤に頼っていました。これは予約状況に一喜一憂し、常に価格を修正し続けなければならないことを意味していました。
PriceLabsを選んだ理由
価格設定ソフトを検討する中で、Mike氏はいくつかの選択肢を比較しました。PriceLabsは彼が求めていた機能をすべて備えていました。特に高く評価したのは、透明性の高い月額固定料金とボリュームディスカウントの体系をPriceLabsが提供していた点です。ビジネスの成長に合わせて拡張できる理想的なモデルだと感じました。
PriceLabs導入後
Mike氏夫妻は、ダイナミックプライシング、ポートフォリオ分析、マーケットダッシュボードといったPriceLabsの全ツールを活用しています。導入がビジネスプロセスと収益にどのような価値をもたらしたかをご紹介します。
稼働率と価格設定における、積極的・保守的な戦略の柔軟な切り替え。
Mike氏は、PriceLabsのダイナミックプライシングによって、積極的または保守的な戦略を柔軟に選択できる点を高く評価しています。��奨価格を参考にしながら、独自の基本価格を設定できます。自身で「最低」価格を決めつつ、柔軟に調整を続けられることが極めて重要だと彼は考えています。
稼働率と価格設定における、積極的・保守的な戦略の柔軟な切り替え。
各プラットフォームにわたる端数空室の自動管理。
「端数空室（ギャップデイ）の管理は短期賃貸業界において極めて重要��す。稼働率100%は容易ではありませんが、そこを目指す必要があります。AirbnbやVRBOなどのプラットフォームでは自動化が困難です。例えば5日間の最低宿泊日数を設定している場合、3日間の空きが出ると手動で予約を開放しなければなりません」“
– Mike Chen氏（物件管理者・不動産業者）
しかし、PriceLabsを使えば、複数のプラットフォームにわたってこれを自動かつシームレスに行うことができます。
各プラットフォームにわたる端数空室の自動管理。
市場分析による収益ポテンシャルの把握と最大化。
PriceLabsマーケットダッシュボードを活用することで、市場全体と比較した自社のパフォーマンスを正確に把握できるようになりました。
Mike氏は例を挙げて説明します。
「年間10万ドルの収益を上げる物件があっても、それだけでは十分ではありません。重要なのは、市場や近隣物件と比較してどうかという点です。もしその物件が地域で最低のパフォーマンスだったらどうでしょうか。目標を達成していても、上位10%なのか下位10%なのかを知る必要があります」
– Mike Chen氏（物件管理者・不動産業者）
PriceLabsの導入により、データを活用して収益ポテンシャルを最大限に引き出し、目標を上回る成果を出せるようになりました。
市場分析による収益ポテンシャルの最大化。
PriceLabsがビジネスに与えた影響
PriceLabsの利用を開始して約4ヶ月が経過しました。収益について結論を出す���はまだ早い時期ですが、これまでに実感している変化は以下の通りです。
適正な価格修正による将来の予約増加と稼働率向上
稼働率が劇的に改善しました。以前は価格設定が高すぎたため、直前に価格を下げて予約を埋めようと奔走することが多々ありました。
PriceLabs導入後はデータを分析して価格を設定できるようになり、以前は2週間前だった予約時期が、少なくとも1ヶ月前には入るようになりました。
節約された時間、費用、労力をビジネスの成長と改善に再投資��
節約された時間、費用、労力をビジネスの成長と改善に再投資できるようになりました。.
以前は価格設定だけで毎日約2時間を費やしていましたが、現在はPriceLabsで瞬時に完了します。浮いた時間は、新規クライアントの獲得や市場・競合の分析、物件のメンテナンス監督やゲスト対応の充実など、より価値の高い活動に充てられています。
クライアントへの提案に活用できる、データに基づいた推奨事項と予測。
PriceLabsマーケッ���ダッシュボードを使えば、特定のエリアで高い成果を上げている物件の稼働率や1泊あたりの料金を確認し、自社の立ち位置を把握できます。
このデータを用いて、クライアントに現状のパフォーマンスを説明したり、将来の収益予測を提示したりすることが可能になりました。
PriceLabs活用のヒント
Mike氏からのアドバイスをご紹介します。
1. 1泊あたりの料金よりも、稼働率と���収益を重視する。
宿泊料金は変動するものです。まずは年間の総収益目標を設定しましょう。その上で、自身の戦略（積極的か保守的か）に合わせて価格を調整していくのが得策です。
2. 競合を徹底的に調査する。
調査の際は、適切な比較対象を選ぶことが重要です。例えば、プールやゲームルームがある物件とない物件を比較しても、正確な分析はできません。
PriceLabsを勧める理由
「ビジネスを成功させるには、ベストな事例から学ぶ必要があります。短期賃貸ビジネスにとってのベンチマークはホテル業界です。彼らは一律の料金ではなく、常に価格を変動させています。他社と比較し、シーズンやトレンドといった大きな視点で市場を見ています。私たちもそこから学ぶべきです」
「ダイナミックプライシングなしでは、暗闇の中を手探りで進むようなものです」
「安すぎて予約が埋まり続けているなら、本来得られるはずの収益を逃していることになります。逆に高すぎれば稼働率が落ちてしまいます」
「ホテルは最高の客室単価で最高の稼働率を達成するために、専門チームが一日中価格を調査しています」
「PriceLabsがあれば、専門スタッフを雇う必要はありません。固定の月額料金だけで、あとはツールが代行してくれます。もちろん、自身の戦略に合わせて調整やカスタマイズを行う必要はありますが、PriceLabsは目標達成に必要なすべての機能を提供してくれます」
– Mike Chen氏（物件管理者・不動産業者）
