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本日は、レッドハウスカンパニーの代表兼共同創業者、Marco Malafanteをお迎えしています。レッドハウスカンパニーでは、PriceLabsをSuperControlと連携させ、直接予約サイトや複数のOTAでダイナミックプライシングを実現しています。「レッドハウス」は観光向け賃貸として最初に掲載した物件であり、それが社名の由来となっています。長年にわたる継続的な成長と発展を経て、現在は40件を超える高級物件を管理しています。同社の目標は、ヴェニスにおける不動産投資の価値を高め、旅行者とオーナーの双方に新たなサービス基準を提供することです。Marcoさん、まずはじめに、御社でPriceLabsの導入を担当されているのはどなたですか？私自身がPriceLabsを担当しています！PriceLabs導入前は、どのように価格設定を行っていましたか？PriceLabsを導入する前は、4つのシーズンに基づく価格設定を行っており、非常に固定的でした。航空会社や大手ホテルチェーンが持つような高度な価格戦略が、自社には欠けていると気づいていました。地元のホテルやB&Bと比較するだけでなく、大手ホテルチェーンと同等の洗練さを目指していました。より大きな会社を目指しており、各部門を自然な形で拡大できる体制を整えています。ダイナミックプライシングツールで達成したかった目標は何でしたか？競合他社がダイナミックプライシングを導入し始めた頃から、収益が落ち始めました。彼らは需給に応じて価格を調整していましたが、当社は固定料金のままでした。ダイナミックプライシングの活用により、その収益を取り戻すことができました。季節性を四半期単位ではなく日単位で効果的に反映させたいと考えていました。毎週の動向を最大限に活用するため、週ごとに異なるデータに基づいた価格最適化を目指していました。
もう一つの重要な目標は、空き日程の10日前に自動的にトリガーされる直前プロモーションを設定することでした。このプロモーションは、物件ごとに異なる最低宿泊日数と料金を設定した直前割引を生成します。PriceLabsのおかげで、これを自動化できるようになりました。
また、端数空室に対する特別オファーも設定したいと考えていました。PriceLabsには専用のセクションがあり、予約と予約の間にある一定数の空き日程に対して、物件ごとに割引と最低宿泊日数を設定できます。ダイナミックプライシングツールを試そうと思った理由は何ですか？当時利用していたサイトコントローラーやPMSには、ダイナミックプライシング機能が搭載されていませんでした。これまでダイナミックプライシングツールを試したことがなかったのは、収益向上効果があることは知っていても、費用が許容範囲を超えていたからです。しかし、PriceLabsの固定料金モデルは、生み出す価値と比較してとても合理的だと感じました！PriceLabsの初期設定はいかがでしたか？非常にスムーズでした。それまでの季節別価格設定（最低価格、最高価格、基本価格）を移行するだけでよく、その後数ヶ月かけて基本価格の最適値を確認しました。同様の物件との比較や前年のパフォーマンスを定期的に確認しています。現在は、2〜3ヶ月ごと、かつポートフォリオ全体の約30%の物件に対してのみPriceLabsの設定を調整しています。最もお気に入りの機能を教えてください。PriceLabsは主要なOTAの料金と空室状況をモニタリングし、市場全体の動向を把握しています。この点は非常に重要です。
自社の価格動向が、単純な数式アルゴリズムではなく、市場全体（TAM：全利用可能市場）と照合されて確認されていることで、安心感があります。祝日や学校休暇、地域イベント、一回限りのイベントも考慮されています。
イベントや季節、繰り返しの状況や一度きりの状況があります。市場はこれらを敏感に感じ取っており、ツールがそれに密接に対応していなければ、すべての機会から収益を最大化することはできません。主要なOTAをモニタリングすることで、翌月・翌シーズン・翌年の正確な動向を把握できます。PriceLabs導入前と比較して、どのようなメリットがありましたか？日々の具体的な成果は何ですか？改善はビジネスの複数の側面で測定可能です：
- 次のことが可能になりました：稼働率の向上
- 次のことが可能になりました：直前予約や端数空室への特別オファー提供
- オーナーを喜ばせることができています。閑散期の稼働率を非常に合理的な料金で向上させることで、マージンは料金の低さから下がりますが、退職者の旅行者、ヴェニスで長期滞在を希望する方、直前決定を好む若い旅行者に主に利用されています。
季節の変わり目の価格調整や、予約が入りにくい物件への特別割引対応など、毎日サイトコントローラーで料金を更新するために多くの時間を費やしていました。複数の物件の料金を手動で変更するという重労働から解放されました。
