Updated : Mai 27, 2025
Die Saisonalität bei Ferienvermietungen steht im Zentrum des DACH-Markts (Deutschland, Österreich, Schweiz). Wenn Sie in dieser Region als Immobilienverwalter tätig sind, ist es entscheidend zu wissen, wann die Nachfrage Spitzenwerte erreicht, wie sich das Angebot verändert und welche Strategien in welcher Saison am besten funktionieren – um Ihren Umsatz zu maximieren. Auf Basis aktueller PriceLabs-Daten zeigen wir, wie Sie saisonale Trends in ganzjährigen Erfolg verwandeln können.
Warum ist die Saisonalität bei DACH-Ferienvermietungen wichtig – und wie wirkt sie sich aus?
Die DACH-Region ist ein vielfältiges Mosaik aus Städtereisen, alpinen Auszeiten und Erholungsorten am See. Diese Vielfalt bedeutet, dass die Nachfrage nicht einfach hoch oder niedrig ist – sie verläuft in Wellen über das ganze Jahr hinweg. Der Sommer bringt Familienurlaube und Outdoor-Abenteuer, während der Winter Skifahrer in die Alpen zieht, aber anderswo zu einem Rückgang führen kann. In der Zwischenzeit bieten die Nebensaisons einzigartige Möglichkeiten für versierte Manager.
Was die Daten zeigen: Belegungstrends im Jahresverlauf
Werfen wir einen Blick auf die Zahlen. PriceLabs-Daten aus den Jahren 2023 bis 2025 zeigen ein klares Muster: Die Auslastung steigt im Sommer, sinkt im Winter (außerhalb der Skigebiete) und bewegt sich im Frühjahr und Herbst dazwischen.
Wichtigste Erkenntnis:
Die Belegung erreicht ihren Höhepunkt im August (68 %) und fällt im Januar auf den niedrigsten Wert (43 %). Diese Saisonalität bei Ferienvermietungen ist Ihr Signal, Preisstrategien, Mindestaufenthalte und Marketing entsprechend anzupassen.
Wo befinden sich die Objekte? Regionale Angebots-Hotspots
Deutschland dominiert den DACH-Markt, und innerhalb Deutschlands stechen einige Regionen durch besonders viele Objekte hervor.
Was das für Sie bedeutet:
Wenn Sie sich in einer Region mit hohem Angebot befinden, ist die Konkurrenz hart, insbesondere in den Spitzenmonaten, wenn Reisende den Markt überschwemmen. In Regionen wie Bayern und Baden-Württemberg reicht es nicht aus, Ihre Unterkunft einfach nur anzubieten. So können Sie diese Daten zu Ihrem Vorteil nutzen:
- Benchmarking und Preisgestaltung:
Ein hohes Angebot bedeutet, dass die Gäste eine größere Auswahl haben, daher ist es wichtig, die Preise und die Belegung der Konkurrenz zu überwachen. Nutzen Sie das Market Dashboard von PriceLabs, um die Leistung Ihrer Unterkunftmit ähnlichen Objekten in Ihrer Region zu vergleichen. Passen Sie Ihre Übernachtungspreise dynamisch an, um konkurrenzfähig zu bleiben, insbesondere wenn sich die Nachfrage im Laufe des Jahres ändert. - Qualität und Differenzierung:
In überfüllten Märkten suchen Reisende zunehmend nach einzigartigen, authentischen und qualitativ hochwertigen Erlebnissen – denken Sie an gut ausgestattete Küchen, lokale Akzente und herausragende Ausstattungsmerkmale. Denken Sie über Investitionen in Upgrades oder Ausstattungsmerkmale nach, die Ihre Unterkunft zu einer einzigartigen Ferienvermietung, die bewertungswürdig ist, machen. - Strategische Saisonplanung für Ferienvermietungen:
In Regionen mit hohem Angebot kommt es oft zu starken Preis- und Belegungsschwankungen zwischen den Saisons. Mit PriceLabs können Sie in Zeiten lokaler Ereignisse und in der Hochsaison Premiumpreise setzen – und in der Neben- oder Zwischensaison Rabatte oder Mehrwertpakete anbieten, um Ihren Kalender zu füllen. - Flexible Buchungsstrategien:
Bei starker Konkurrenz können flexible Stornierungsrichtlinien, Mindestaufenthalte und gezielte Angebote (z. B. Wochenenddeals oder Rabatte für längere Aufenthalte) helfen, Buchungen zu sichern, die sonst zur Konkurrenz gehen würden. - Kontinuierliche Marktbeobachtung:
Der Markt für Ferienvermietungen ist dynamisch – Angebot, Nachfrage und Gästepräferenzen können sich schnell ändern. Überprüfen Sie regelmäßig Ihre Leistungskennzahlen für die Immobilienverwaltung und passen Sie Ihre Strategie an, um auf neue Trends, regulatorische Änderungen oder Veränderungen im Reiseverhalten an.
Der DACH-Markt wächst rasant
- Deutschland: 232.165 durchschnittlich aktive Objekte (2024-25), +23,1 % Wachstum im Jahresvergleich
- Österreich: 47.389 durchschnittliche Objekte, +12,1% Wachstum im Jahresvergleich
- Schweiz: 47.875 durchschnittliche Objekte, +8,9% Wachstum im Jahresvergleich
Warum das wichtig ist:
Mehr Objekte bedeuten mehr Konkurrenz. Gerade in der Neben- und Zwischensaison müssen Sie hervorstechen.
Wer verwaltet die Unterkünfte?
Der Markt ist fragmentiert, mit einer Mischung aus kleinen Betreibern, Einzelpersonen und großen Unternehmen.
Fazit:
Kleine und individuelle Gastgeber verwalten den Großteil der Objekte, doch große Betreiber kontrollieren dennoch über ein Viertel des Markts.
Warum das wichtig ist
Ein fragmentierter Markt, in dem viele kleine und individuelle Gastgeber neben wenigen großen Anbietern agieren, bringt für Immobilienverwalter sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich:
- Mangelnde Standardisierung: Fragmentierung kann zu uneinheitlichen Gästeerlebnissen führen, was es für Reisende schwieriger macht, Unterkünfte zu vergleichen, und für Gastgeber, sich allein durch die Qualität abzuheben.
- Konkurrenzdruck: Bei so vielen Einzel- und Kleinunternehmen kann der Preiskonkurrenz hart sein, insbesondere in Regionen mit hohem Angebot. Größere Unternehmen mit mehr Ressourcen können kleinere Gastgeber häufig durch bessere Technologie, größere Marketingreichweite und umfassendere Gästeservices übertreffen.
- Einführung von Technologien: Größere Betreiber investieren häufiger in fortschrittliche Tools für dynamische Preisgestaltung, Automatisierung der Immobilienverwaltung und Gästekommunikation, was ihnen einen Vorteil bei der Maximierung von Belegung und Umsatz verschafft. Kleinere Gastgeber können möglicherweise Schwierigkeiten haben, Schritt zu halten, wenn sie keine ähnlichen Lösungen anwenden.
- Professionalisierung & Zusammenarbeit: Die fragmentierte Marktstruktur begünstigt den Aufstieg von Immobilienverwaltungssysteme (PMS), Plattformen für dynamische Preisgestaltung wie PriceLabs und branchenweite Kooperationen. Solche Tools schaffen Chancengleichheit und ermöglichen es kleineren Gastgebern, Abläufe zu optimieren, Preise effizient zu steuern und das Gästeerlebnis zu verbessern.
- Regulatorische Auswirkungen: Mit zunehmender Marktreife kann die Fragmentierung die Einhaltung und Durchsetzung gesetzlicher Vorschriften erschweren. Gleichzeitig fördert sie jedoch die Entwicklung gemeinsamer Standards und bewährter Methoden – was langfristig sowohl Gästen als auch Gastgebern zugutekommt.
Um in diesem fragmentierten Markt erfolgreich zu sein, sollten Immobilienverwalter – unabhängig von ihrer Größe – auf technologiegestüzte, datengetriebene Lösungen setzen. Plattformen wie PriceLabs ermöglichen es selbst kleinen und individuellen Gastgebern, mit größeren Betreibern zu konkurrieren, indem sie die Preisgestaltung automatisieren, die Leistung vergleichen und schnell auf Marktveränderungen reagieren. Der Einsatz solcher Tools ist entscheidend, um konkurrenzfähig zu bleiben, die Gästezufriedenheit zu verbessern und den Umsatz ganzjährig zu maximieren.
Dynamic Pricing: Ihre Geheimwaffe
Statische Preisgestaltung ist in einem saisonalen Markt riskant. PriceLabs-Daten zeigen, dass Unterkünfte mit einem hohen Maß an dynamischer Preisgestaltung durchgehend die beste Belegung erzielen.
Was bedeutet das für Immobilienverwalter?
Diese Daten verdeutlichen einen entscheidenden Konkurrenzvorteil:
Warum das wichtig ist:
- Sichern Sie Mehr Buchungen über das ganze Jahr: Unterkünfte, die ein hohes Maß an dynamischer Preisgestaltung nutzen, schneiden konstant besser ab als jene mit statischen oder selten angepassten Preisen. Im DACH-Markt setzen aktuell nur 15.736 Objekte auf starke dynamische Preisgestaltung – und erzielen damit eine marktführende durchschnittliche Belegung von 42 %. Das zeigt deutlich: Für Immobilienverwalter besteht eine klare Chance, Buchungen und Umsatz durch intelligentere Preisstrategien zu steigern.
- Automatisieren Sie die Preisstrategie: Die dynamische Preisgestaltung passt Ihre Preise automatisch an die Echtzeitnachfrage, die Saisonalität, lokale Ereignisse und Buchungsmuster an. Das bedeutet, dass Sie in schwächeren Zeiten mehr Gäste anziehen können, indem Sie die Preise senken, und den Gewinn in Spitzenzeiten maximieren können, indem Sie die Preise erhöhen.
- Bleiben Sie der Konkurrenz einen Schritt voraus: Über 80.000 Objekte setzen weiterhin auf statische Preisgestaltung – mit einer durchschnittlichen Belegung von nur 31 %. Immobilienverwalter, die Tools für dynamische Preisgestaltung wie PriceLabs nutzen, können sich in gesättigten Märkten abheben, mehr Nächte füllen und den Preiskampf nach unten vermeiden.
- Reagieren Sie sofort auf Marktveränderungen: Der Markt für Ferienvermietungen ist äußerst dynamisch – die Nachfrage schwankt durch Feiertage, Festivals, Wetterbedingungen und sogar kurzfristige Trends. Die dynamische Preisgestaltung sorgt dafür, dass die Preise Ihrer Unterkunft stets konkurrenzfähig und optimiert sind – ganz ohne ständige manuelle Anpassungen.
- Datengesteuertes Umsatzwachstum: Die dynamische Preisgestaltung von PriceLabs nutzt lokale Marktdaten und fortschrittliche Algorithmen – und nimmt Ihnen das Rätselraten bei der Preisfestlegung ab. So reagieren Sie nicht nur auf den Markt, sondern schöpfen das Umsatzpotenzial Ihrer Unterkunft proaktiv aus.
Wenn Sie Belegung und Umsatz im DACH-Markt für Ferienvermietungen maximieren möchten, ist dynamische Preisgestaltung kein „Nice-to-have“ – sondern ein Muss. Tools wie PriceLabs ermöglichen es Ihnen, Preise mühelos zu automatisieren, zu optimieren und der Konkurrenz voraus zu sein – damit Ihnen weder Buchungen noch Umsatz entgehen.
So nutzen Sie PriceLabs, um Ihren Umsatz ganzjährig zu maximieren
1. Richten Sie saisonale Preisprofile ein
Mit PriceLabs können Sie benutzerdefinierte Preisregeln für die Hoch-, Neben- und Zwischensaison erstellen. Im Sommer können Sie die Preise erhöhen und die Mindestaufenthalte reduzieren, während Sie im Winter Rabatte und längere Mindestaufenthalte anbieten können.
2. Automatisieren Sie Last-Minute- und Frühbucher-Anpassungen
Wenden Sie in buchungsschwachen Zeiten Last-Minute-Rabatte an, um Lücken zu füllen, und erhöhen Sie die Preise für stark nachgefragte Termine, die weit im Voraus gebucht werden.
3. Verwenden Sie ereignisbasierte Preisgestaltung
Lassen Sie PriceLabs lokale Ereignisse wie Festivals, Feiertage oder Konferenzen automatisch erkennen und Ihre Preise entsprechend der erhöhten Nachfrage anpassen.
4. Überwachen Sie das Market Dashboard
Verfolgen Sie die Belegung, ADR und Preise der Konkurrenten in Ihrer Region. Vergleichen Sie Ihre Objekte und passen Sie Ihre Strategie an, sobald sich der Markt verändert.
5. Passen sie die Mindestaufenthalte dynamisch an
Verkürzen Sie Mindestaufenthalte bei geringer Nachfrage, um mehr Buchungen zu erzielen, und verlängern Sie sie in Spitzenphasen, um den Umsatz pro Buchung zu steigern.
6. Analysieren Sie Ihr Portfolio
Nutzen Sie die Portfolio Analytics von PriceLabs, um leistungsschwache Objekte zu identifizieren und Preise oder Ausstattungsmerkmale saisonal anzupassen.
Umsetzbare Tipps für jede Saison
- Sommer:
Konzentrieren Sie sich auf kurze Aufenthalte, Premiumpreise und heben Sie die Ausstattungsmerkmale im Freien hervor. - Winter:
Sprechen Sie Telearbeiter an, bieten Sie vergünstigte Langzeitaufenthalte an und bewerben Sie Komfort im Innenbereich. - Zwischensaisons:
Vermarkten Sie an Rentner, digitale Nomaden und Reisende außerhalb der Spitzenzeiten. Verwenden Sie flexible Preisgestaltung und Mindestaufenthalte.
Abschließender Gedanke: Machen Sie jede Saison zur besten
Saisonalität in der Ferienvermietung muss keine Unsicherheit bedeuten. Mit den richtigen Daten und Tools wird jeder Monat zur Umsatzchance. PriceLabs hilft Ihnen dabei, zu automatisieren, zu analysieren und sich anzupassen – damit Sie sich auf großartige Gästeerlebnisse und das Wachstum Ihres Geschäfts konzentrieren können.
