Come personalizzare le strategie di prezzo delle case vacanze per diversi proprietari con gli strumenti di determinazione dei prezzi dinamici

Updated : Ott 2, 2025

Una strategia di prezzo per le case vacanze è l’approccio su misura che i gestori di proprietà utilizzano per bilanciare gli obiettivi del proprietario, la tariffa media giornaliera (ADR) e i tassi di occupazione utilizzando un software di prezzi dinamici. In qualità di gestore di case vacanze, il tuo obiettivo principale è massimizzare le entrate e la soddisfazione di ogni proprietario nel tuo portafoglio. Tuttavia, in un mercato dinamico, un approccio unico alla strategia di prezzo delle case vacanze è una ricetta per le prestazioni insufficienti e la frustrazione dei proprietari. La chiave del successo è andare oltre la strategia generica e implementare un piano tariffario personalizzato per le case vacanze su misura per ogni proprietà e il suo unico proprietario.

Questa guida fornisce un approccio strutturato e completo per personalizzare le tue strategie di prezzo per soddisfare i diversi obiettivi dei proprietari, sfruttando una combinazione di strumenti di determinazione dei prezzi dinamici e la tua esperienza di mercato, poiché Lumina Suites ha scalato con successo il suo portafoglio a oltre 100 annunci.

Passaggio 1: comprendere gli obiettivi del proprietario e segmentare il portafoglio di affitti

In qualità di gestore di proprietà professionista, sai che una gestione delle entrate di successo per
le case vacanze
dipende da più di un singolo strumento. Prima ancora di toccare uno strumento di determinazione dei prezzi dinamici, il passo più importante è avere una conversazione chiara con i proprietari di immobili. Quali sono le loro priorità? Il proprietario di una villa di lusso sulla spiaggia potrebbe dare la priorità a una tariffa media giornaliera (ADR) elevata, mentre il proprietario di un condominio urbano potrebbe essere più concentrato su un tasso di occupazione Airbnb costante.

• Comprendere gli obiettivi del proprietario: Questo approccio proattivo non solo favorisce la fiducia, ma fornisce anche un quadro chiaro per prendere decisioni basate sui dati utilizzando l’analisi delle case vacanza.
• Segmentare il tuo portafoglio: Non gestire tutte le tue proprietà come un’unica entità. Crea gruppi in base al tipo di proprietà, alla posizione, ai servizi e agli obiettivi del proprietario. In questo modo è facile applicare e regolare le regole di prezzo per i gestori di proprietà per un segmento specifico del tuo portafoglio in una sola volta.

Passaggio 2: personalizzazione dei prezzi dinamici per diverse personas di proprietari

Personalizza il tuo approccio ai prezzi in modo che sia in linea con gli obiettivi che hai identificato durante la consultazione iniziale. Ecco tre strategie di prezzo per diversi proprietari di case vacanze, insieme alle strategie corrispondenti per abbinarle, utilizzando il software specializzato in prezzi dinamici PriceLabs.

Per il proprietario che “massimizza il profitto”: implementazione di una strategia di prezzi per case vacanze ad alto ADR

Questo proprietario vuole catturare ogni dollaro possibile, anche se ciò significa alcune notti senza prenotazioni. Sono meno preoccupati per un’occupazione costante e più concentrati sull’ADR più alto possibile. Questa è una strategia comune per i proprietari di immobili di fascia alta o di lusso. Questo proprietario apprezza la stabilità sopra ogni altra cosa. Si sentono a disagio con lunghi periodi di sfitto e preferiscono un flusso costante di prenotazioni, anche se la tariffa notturna è più bassa. Come ha scoperto Alex, un host del sud-est dell’Inghilterra , fare affidamento su un prezzo fisso significava sovraccaricare in inverno e perdere denaro durante i mesi estivi ad alta domanda.

• Premio lontano: Applica un premio per le prenotazioni effettuate con largo anticipo (ad esempio, 6-12 mesi in anticipo). Questo aiuta a garantire entrate anticipate e imposta un tono di alto valore.
• Sensibilità aggressiva al fattore di domanda: Imposta un profilo che aumenti significativamente i prezzi quando l’occupazione del mercato è elevata. Ciò capitalizza la forte domanda, consentendo alla proprietà di acquisire tassi di alto livello.
• Restrizioni dinamiche per soggiorni minimi: Utilizza un soggiorno minimo più lungo durante l’alta stagione e i periodi di alta domanda per aumentare il valore medio delle prenotazioni. Ciò garantisce prenotazioni di alta qualità per i proprietari.

Per il proprietario “Occupazione costante”: concentrarsi su volume e stabilità

Questo proprietario apprezza la stabilità sopra ogni altra cosa. Si sentono a disagio con lunghi periodi di sfitto e preferiscono un flusso costante di prenotazioni, anche se la tariffa notturna è più bassa. Un ottimo esempio di questo è una proprietà in un mercato urbano con un alto volume di prenotazioni a breve termine.

• Prezzi aggressivi dell’ultimo minuto: Utilizza una strategia che sconti automaticamente le tariffe per le notti non prenotate man mano che la data si avvicina. Ciò garantisce che la proprietà rimanga competitiva per i viaggiatori dell’ultimo minuto e riduce al minimo lo sfitto, il che è fondamentale per la tranquillità di questo proprietario.
• Prezzi per il Giorno degli Orfani: Crea una regola per individuare e scontare in modo specifico i divari orfani tra le prenotazioni. In questo modo si riempiono le notti altrimenti non affittabili che possono frustrare i proprietari che vedono slot vuoti sul loro calendario.
• Sconti personalizzati per la bassa stagione: i profili stagionali personalizzati sono un’importante personalizzazione di PriceLabs per impostare i prezzi e le regole di soggiorno minimo per le diverse stagioni. Imposta una percentuale di sconto fissa per specifici periodi lenti, come i giorni feriali di gennaio, per stimolare le prenotazioni quando la domanda è naturalmente bassa. Questo è un componente cruciale di una guida completa ai prezzi delle case vacanze.

Per il proprietario che “non voglio scontare”: adotta l’approccio conservativo dei prezzi

Alcuni proprietari hanno un’idea fissa del valore della loro proprietà e sono fondamentalmente contrari all’abbassamento del prezzo, anche per assicurarsi una prenotazione.

• Sicurezza Prezzo minimo: Per questi proprietari, una caratteristica chiave di personalizzazione è un prezzo minimo di sicurezza. Ciò ti consente di impostare un prezzo minimo al di sotto del quale l’algoritmo non scenderà, garantendo tranquillità al proprietario.
• Sostituzioni manuali per le date di picco: Per le date speciali ad alta domanda, è possibile impostare sostituzioni specifiche per data in modo da sostituire il prezzo consigliato per impostare una tariffa forfettaria premium. Ciò consente al proprietario di “testare il mercato” senza che l’algoritmo lo abbassi.

Passaggio 3: applicazione degli strumenti di determinazione dei prezzi dinamici come Revenue Manager

Sebbene gli strumenti di determinazione dei prezzi di Airbnb siano essenziali, non sostituiscono la tua esperienza. I gestori immobiliari di maggior successo combinano l’automazione con un approccio pratico e strategico. In questo modo, Stay in London è stato in grado di risparmiare oltre 6 ore a settimana e di reagire con sicurezza ai picchi di domanda basati sugli eventi per le loro proprietà nel centro di Londra

1. La gerarchia dei prezzi:

• Livello account: Imposta le regole di prezzo predefinite della tua azienda. Questo fornisce una base per l’intero portfolio.
• Livello del gruppo: Per i gruppi di proprietà segmentati, applica personalizzazioni specifiche che sostituiscono le regole a livello di account. È qui che si implementano strategie su misura per le diverse personas dei proprietari.
• Livello di inserzione: Al livello più granulare, è possibile applicare regole univoche per una singola proprietà per soddisfare le richieste specifiche e uniche di un singolo proprietario.

2. Il potere del contesto e delle sostituzioni manuali

• Identifica gli eventi speciali: Utilizza le tue conoscenze locali per stabilire prezzi minimi e una strategia di prezzo mirata per le case vacanze per le date ad alta domanda che un algoritmo standard potrebbe trascurare. Prendi in considerazione l’idea di estendere i tuoi festeggiamenti oltre le principali festività per includere festival locali, eventi sportivi o concerti.
• Controllo a campione e regolazione: Prendi l’abitudine di rivedere regolarmente i tuoi calendari dei prezzi. Cerca le proprietà sottoperformanti e analizza il ritmo del mercato. Se una struttura ha costantemente prestazioni insufficienti, potrebbe essere l’occasione per applicare uno sconto temporaneo o modificare i minimi di durata del soggiorno per garantire una prenotazione.

Sebbene gli strumenti di determinazione dei prezzi dinamici di Airbnb siano essenziali, non sostituiscono la tua esperienza. Adottando questo approccio strutturato e personalizzato ai prezzi delle case vacanze, passi dall’essere un semplice gestore di proprietà a un partner strategico per le entrate. Questo non solo porta a prestazioni migliori per ogni proprietà, ma crea anche una profonda fiducia e credibilità, consolidando la tua reputazione di professionista di alto livello nel settore delle case vacanze.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra uno strumento di determinazione dei prezzi generico e uno strumento specializzato per la determinazione dei prezzi di Airbnb?

Uno strumento specializzato per la determinazione dei prezzi di Airbnb utilizza dati complessi per regolare automaticamente le tariffe per ottenere il massimo delle entrate . Uno strumento generico si basa su regole di base, che possono comportare la perdita di opportunità.

Quali sono le differenze tra “smart pricing” e l’impostazione manuale dei prezzi?

I prezzi intelligenti significano che la tua tariffa notturna si adatta automaticamente in tempo reale in base alla domanda, alla concorrenza e alla stagione. Ciò consente ai gestori di proprietà di risparmiare ore di regolazioni manuali.

Come posso utilizzare l’analisi delle case vacanze per prendere decisioni migliori?

L’analisi delle case vacanze fornisce informazioni approfondite sul tuo mercato, mostrando le tendenze della domanda e i prezzi della concorrenza. Analizzando questi dati, è possibile prendere decisioni informate in linea con gli obiettivi specifici di un proprietario.

Come faccio a trovare i migliori strumenti di determinazione dei prezzi per i miei affitti a breve termine?

I migliori strumenti di determinazione dei prezzi offrono un alto grado di personalizzazione per soddisfare i diversi obiettivi dei proprietari. Quando stai cercando il miglior software Airbnb, dai la priorità alle piattaforme che ti danno un controllo granulare su prezzi, occupazione e regole di soggiorno minimo.

Queste strategie funzionano per piattaforme diverse da Airbnb, come Vrbo?

Sì, queste strategie di prezzo sono universali. PriceLabs funziona come un aggregatore Airbnb eVrbo, consentendoti di applicare le tue strategie di gestione delle entrate su più piattaforme e utilizzare i prezzi dinamici di Vrbo per ottimizzare gli annunci su quel sito.

Qual è il ruolo di una società di revenue management?

Una società di revenue management è un partner strategico che utilizza i dati e le competenze di mercato per ottimizzare il reddito di un immobile. In qualità di gestore di proprietà che utilizza uno strumento come PriceLabs, agisci essenzialmente come una società di gestione delle entrate per i tuoi proprietari.