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目次
Airbnb新ホスト手数料を乗り越える：15.5%手数料への物件管理者向け対応ガイド
Airbnbでは、プロの民泊事業者に影響を及ぼす重要な変更が進行しています。2025年10月27日より、物件管理システム（PMS）接続ホストの大半は、従来の「手数料分担モデル」（ホスト≈3%・ゲスト≈14〜16%）から、統一された15.5%ホスト一括手数料へ自動的に移行します。
この変更は単なるポリシー更新ではなく、レベニューマネジメントにおける重大な転換点です。適切な価格調整を行わなければ、物件管理者は純収益の大幅な減少リスクにさらされます。
このガイドは、PriceLabs Masterclassに登場した業界の専門家たちを特集して作成されました。登場するのは、Thibault Masson（PriceLabs プロダクトマーケティング責任者兼RentalScaleUp創設者）、John An（TechTape CEO）、Theoharis Mihailidis（Villarentals.gr オーナー）、 Monique DeLorenzo（PriceLabs シニアソリューションコンサルタント）です。すぐに対応するために必要な情報と計算式をわかりやすく解説します。
1. 重要な計算式：なぜマークアップは18.34%でなければならないのか
よくある誤解は、手数料をカバーするために価格を15.5%引き上げれば十分だと考えることです。しかしAirbnbの手数料は、マークアップ後の最終価格に対して計算されるため、これは正しくありません。
変更前と同じ純収益を維持するには、価格に特定のマークアップを適用する必要があります。
- Airbnbホスト一括手数料： 15.5%（総額から徴収）
- 必要なPMSマークアップ： ≈18.34%
- 例：3%分担手数料からの移行（米国PMS利用ホスト）
以前の分担手数料モデル（ホスト3% ＋ ゲスト約14%）の場合、PMSマークアップは純収益維持のため約3.09%に設定されていたはずです。
計算式：新しいAirbnb 15.5%ホスト一括手数料のもとで収益とゲスト価格を維持する方法
マークアップを18.34%に調整することで、ゲストの最終的な支払い金額は分担手数料体制のときとほぼ同じになります。手数料は内部処理となり、収益は保全されます。
収益を守り、マージンの損失を防ぐ
18.34%のマークアップは収益維持に欠かせません。PriceLabsのダイナミックプライシングと近隣データのツールで正しい調整を適用し、Airbnb上の競合ポジションを即座に確認しましょう。
無料トライアルに登録する2. 今すぐ取るべき具体的な対策
純収益の減少を防ぐためには、10月27日の期限前に行動することが推奨されます。新体制への移行後に手数料を調整しなければ、収益を失うリスクがあります。
PMSのマークアップを更新する
最も重要なステップです。PMS/サイトコントローラーにログインし、Airbnbチャネルのマークアップを18.34%に変更してください。
専門家のMonique DeLorenzo氏は次のように述べています。「今すぐ直接予約戦略の実施に躍起に��るより、まずこの調整をするほうが賢明だと思います」。
すべての料金を調整する（清掃料金、追加人数料金など）
Airbnbの15.5%手数料は、宿泊料金、清掃料金、その他の必須料金を含む予約小計全体に適用されます。
John An氏はこう助言します。「そのコストを負担したくないなら、清掃料金を含めてマークアップを適用する必要があります」。Monique DeLorenzo氏も「追加料金はすべて更新すべきです」と付け加えています。
データを活用して競争力を維持する
計算式で純収益は維持できますが、競合他社の対応が異なる場合があります。
Monique DeLorenzo氏はPriceLabsのツールの活用を勧めています。「近隣データというセクションに便利なツールがあり、そのマークアップで設定した価格と市場全体の価格を比較すること���できます」。
PriceLabsの近隣データで競争力を維持する
3. Airbnbがこの変更を実施する理由
この変更により、AirbnbはBooking.comなど主要OTA競合と同様のホスト一括手数料モデルに移行します。
ゲストのコンバージョン向上：
調査によると、「サービス料」という別途の明細項目、すなわちゲスト手数料を削除することでコンバージョンが向上します。Monique DeLorenzo氏はこう説明しています。「変わるのは、全員が移行した際にAirbnbのサービス料が表示されなくなる点だけです」。
価格の透明性向上：
この変更により、ゲストは検索時に表示される価格がそのまま最終的な支払い額（税別）となり、よりわかりやすい体験が実現します。
OTAのパリティとコントロール：
John An氏は全体像についてこう指摘します。「今後の課題は…大規模な物件ポートフォリオをお持ちの場合、すべてを調整するのに1日がかりになる可能性があることです」。また、この変更を大手ECプラットフォームに例えて、「AirbnbはAmazonであり、直接予約はShopifyのようなものだ」と述べています。
ボーナス：Airbnbホストになるには：完全ガイド
4. 戦略的な示唆：直接予約とその他のOTA
この移行は、販売チャネルの多様化とAirbnb価格戦略の必要性を改めて示しています。
直接予約：
Airbnbでの販売コストが上昇しました（収益プールの約3%から15.5%へ）。これにより、強力な直接予約戦略—自社サイト（「Shopify」）対Airbnb（「Amazon」）—がより収益性が高く、不可���な選択肢となっています。
Theoharis Mihailidis氏は、ヨーロッパのホストが≈15%から15.5%への移行を経験しており、実際には「自社ウェブサイトが0.5%安くなる」と指摘しています。
マーケットプレイスの現実：
手数料増加にもかかわらず、John An氏は物件管理者に市場全体を見る重要性を伝えています。「最終的に言いたいのは、ビジネスとマーケットプレイスである以上、人は払えるものを払い、払えないものは払わないということです」。
過剰反応しないこと：
ヨーロッパで数年前に同様の変化を経験したTheoharis Mihailidis氏は安心感を与えてくれます。「そのような混乱は観察されませんでした」（小規模ホストが優位になる市場混乱への言及）。プロ意識についてはこう述べています。「プロのホストであれば、すべてのプラットフォームに出展すべきです。一つを外すことはできません」。
まとめ
「この変化について過度な恐怖感を煽る声」に流されて誤った判断をしてはいけません。Airbnbホスト手数料の変更は、正しいPMSマークアップである18.34%を適用すれば、簡単に対処できる技術的な調整です。物件管理者はこの機会を、収益性の高い直接予約チャネルの強化を優先する契機として捉えるべきでしょう。
