プエルトリコの短期賃貸物件市場を理解する2024年版

ヒスパニック連盟の委託調査によると、プエルトリコで短期賃貸（民泊）として運営される物件数は2014年の約1,000件から2023年には25,000件超へと急増しました。Airbnbはプエルトリコに7,000万ドル超の宿泊税収入をもたらしています。

プエルトリコ ― 急成長する短期賃貸（民泊）市場

プエルトリコの短期賃貸（民泊）市場は堅調な成長と回復力を示しており、前年比11%の上昇傾向が続いています。2020年には約11,000件だったリスティングが現在は22,000件へと倍増しました。この成長はハ��ケーン・マリアの影響など複数の要因によるもので、多くの短期賃貸投資家が島内に流入したことが一因です。

プエルトリコにおけるリスティング数の推移を示すグラフ

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稼働率は安定推移が見込まれます

リスティング数が増加しているにもかかわらず、主要パフォーマンス指標は安定を維持しています。2022〜23年と2023〜24年を比較すると、稼働率はほぼ横ばいで推移しています。直近1年間の平均稼働率は54%でした。

今年と来年の稼働率の推移を比較したグラフ

地域別リスティング比率

プエルトリコの短期賃貸（民泊）市場を構成する78の自治体のうち、上位10自治体が全体の約63%を占めています。総リスティング数21,500件のうち13,500件がこれら10自治体に集中しており、サン・フアンが4,954件でトップとなっています。

プエルトリコ各地域のリスティング比率を示すグラフ

ホスト規模別リスティング比率

プエルトリコの短期賃貸（民泊）市場は、小規模ホストと個人ホストが主導しています。小規模ホストは約11,000件のリスティングで市場シェア49%を占めています。個人ホストは約7,000件を運営し、市場の約32%を担っています。中規模・大規模ホストは4,000件超のリスティングで市場シェアの約18%を構成しています。

ホストのポートフォリオ規模別リスティング比率を示すグラフ

ダイナミックプライシングがリスティングのパフォーマンスに与える影響

リスティング全体の約47.2%はダイナミックプライシングを活用していません。市場内リスティングの21%は低水準のダイナミックプライシングのみを使用しています。高水準または中水準のダイナミックプライシングを活用しているリスティングはわずか32%です。ダイナミックプライシングを導入しているリスティングの平均稼働率は72%超となっています。

ダイナミックプライシングとリスティング比率の関係を示すグラフ

ダイナミックプライシングが稼働率に与える影響

高水準のダイナミックプライシングを導入しているリスティングの平均稼働率は65%です。中水準では63%、低水準のみ使用のリスティングは59%にとどまっています。高水準のダイナミックプライシングは、未導入と比べて稼働率が20%高くなっています。

リスティングのダイナミックプライシング水準と稼働率の推移を示すグラフ

プエルトリコの短期賃貸（民泊）ホストが直面する主な課題

プエルトリコの短期賃貸（民泊）ホストは、急成長する市場で効果的かつ収益性高く運営するうえで、いくつかの課題に直面しています。以下に主な課題を挙げます。

#1 規制環境

ホストは自治体ごとに異なる複雑な規制環境に対応する必要があります。許認可や税務要件を含む法令への対応は煩雑であり、潜在的なホストの参入を妨げる場合もあります。短期賃貸（民泊）が地域の住宅市場に与える影響をめぐる議論も続いており、規制の強化や変更につながる可能性があります。

#2 競合環境

プエルトリコの短期賃貸（民泊）市場のリスティング数は、2014年の約1,000件から2023年には25,000件超へと大幅に増加しました。この急増により競争が激化し、個人ホストや中小規模の物件管理者にとってリスティングの露出度を維持し予約を獲得することが難しくなっています。サン・フアンを中心とするエリアへのリスティング集中も、この課題をさらに深刻化させています。

#3 ダイナミックプライシングの活用

ダイナミックプライシングは収益と稼働率の向上に有効ですが、多くのホストはこの価格戦略を十分に活用できていません。リスティングの約46%はダイナミックプライシングを導入しておらず、導入済みと比べて稼働率や収益が低下する傾向があります。価格戦略に不慣れであったり、実行ツールが不足しているホストは競争力を維持するのが難しい状況です。

#4 市場の飽和

短期賃貸（民泊）市場の急成長により、人気観光地を中心に飽和状態への懸念が高まっています。競争の激しい市場で埋没しないためには、独自の魅力と高品質なサービスで物件を差別化することが不可欠です。

#5 経済的要因

観光動向の変化やプエルトリコ全体の経済状況など、景気の変動は稼働率と収益に直接影響します。自然災害や世界的な出来事など外部要因による需要変化にも柔軟に対応できる体制が求められます。

#6 運営・管理上の課題

特に個人オーナーの場合、物件を効果的に管理するためのリソースや専門知識が不足していることがあります。メンテナンス、ゲスト対応、マーケティングなど多岐にわたる課題への対処が求められます。プロフェッショナルな管理ソリューションを導入しないホストは、リスティングの最適化や収益最大化に苦労することがあります。

主要なインサイト

1. リスティングの大部分はサン・フアン周辺に集中しています。
2. 稼働率と販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）を通じて収益は安定しています。今後12ヶ月の市場は緩やかな成長を伴いながら安定した推移が見込まれます。
3. リスティングシェアは小規模のプロ事業者が最大であり、個人オーナーがそれに続きます。
4. 大多数のリスティングはダイナミックプライシングを活用しておらず、導入済みの平均稼働率は70%となっています。

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