Pass The Keys：PriceLabs導入で予約泊数+37%、売上+28%を実現

概要

Pass The Keysは、英国の民泊物件管理会社の一つです。オーナーに代わってAirbnbや民泊物件のポートフォリオを専門的に運用しています。ロンドンのポートフォリオをPriceLabsと連携し、動的価格設定を導入しました。その結果、前年同期と比べて主要な指標が大きく改善しました。

+36% 物件あたりの売上（Post-PL vs Pre-PL） | +42% 物件あたりの予約泊数（Post-PL vs Pre-PL）

そして重要な点として、PTKのポートフォリオはPriceLabsを導入する前から、前年同期に比べて既に好調でした（予約泊数で約5%、売上で約8%の伸びです）。この既存の伸びを除いたうえで、PriceLabsによる比較可能な伸びを算出しました：

+37% 比較可能な条件での予約泊数の伸び率 | +28% 比較可能な条件での売上の伸び率

この2つ目の数字こそ、多くの運営者が注目すべき指標です。PTKが元々持っていた伸びを除いたうえで、動的価格設定単独がもたらした成果を示しており、すでに好調だった運営にさらに上乗せされた効果と言えます。

Pass The Keysについて

Pass The Keysは英国に本社を置く民泊物件管理会社です。オーナーに代わってAirbnbや民泊物件の管理サービスを提供しており、英国内の複数の都市で事業を展開しています。

課題：多数の物件を抱える大規模ポートフォリオの価格設定

Pass The Keysほどの規模で民泊物件を運営すると、一つの物件しか持たないホストにはない価格設定の課題が生まれます。各物件にはそれぞれ独自の価格ロジックが必要であり、それぞれのミクロ市場に応じた調整が求められますが、運営チームが毎日すべての物件を手動で再価格設定することはできません。

PriceLabsの分析により、最適化前のポートフォリオには2つの傾向があることが分かりました：

基本価格が市場の中央値を上回っていたこと。物件の約4分の1は地域の中央値より約22%高く価格設定されており、予約されやすい水準まで料金を下げるために特定日上書き（DSO）への依存を強めていました。これは、最初から基本価格を適切に設定する方法に比べて、市場に合わせる効率が低いアプローチです。

ピーク期間が十分に活用されていなかったこと。ポートフォリオとロンドン市場はいずれも、ピーク期間に約80%の稼働の可能性があり、予約までの期間も約40日と長めでした。しかし、稼働に応じた価格調整（OBA）の設定が十分に積極的でなく、この需要を効率的に取り込めていませんでした。

Pass The Keysが活用するPriceLabs

分析の結果、チームがポートフォリオを運用するために積極的に活用しているPriceLabsの4つの機能が明らかになりました：

基本価格のパーセンタイル調整

基本価格を地域市場の50パーセンタイルに合わせることで、後工程での上書きへの依存を減らし、料金を発生源の段階から予約されやすい水準に近づけます。11月24日の分析では、依然として中央値を上回っている一部の物件について、この調整をより厳密に行うよう提言されました。

物件名：45D Gunter Grove, Sw10

特定日上書き（DSO）

需要の変化に応じて料金を微調整するための機能です。分析全体から見えたポイントは、特定日上書き（DSO）は微調整の役割で使うのが最も効果的であり、価格が高すぎる物件を市場水準に戻すための主な手段にすべきではないということです。この点について、チームは現在、体系的に対応を進めています。

ピーク期間向けの稼働に応じた価格調整（OBA）

現在、ポートフォリオではピーク月の稼働率をさらに高めるためにOBAを最適化しています。0〜15日先の期間では稼働率約90%、30〜60日先の期間では約40〜50%を目指し、積極的またはカスタムの調整を設定しています。これはロンドンのピーク期における実際の予約タイミングに合わせたものです。

市場名：ロンドン

近隣データとポートフォリオ分析

PriceLabsの近隣データにより、チームはロンドン全域の市場稼働率や料金を物件ごとにリアルタイムで確認できます。ポートフォリオ分析は、Post-PLとPre-PLの比較、および比較可能な条件での好調な成果を明らかにした機能であり、この事例で紹介する成果の基盤となっています。

成果

Pass The Keysのポートフォリオは、PriceLabs導入前と導入後で同じ期間を対象に追跡され、前年同期を参照期間としています。以下の数値は、チームのポートフォリオに関するPriceLabsのポートフォリオ分析から直接取得したものです。

全体的な成果 — Post-PL vs Pre-PL

+42% 物件あたりの予約泊数 | +36% 物件あたりの売上

Pre-PLとPost-PLの成果分析

比較可能な34件の物件では、PriceLabs導入後の期間に予約泊数2,691泊、売上£459,470を達成しました。これは、PriceLabs導入前の同じ期間における予約泊数1,892泊、売上£337,822と比較した数値です。

比較可能な条件での伸び — より正確な指標

信頼性の観点で重要なのは次の点です。PTKのポートフォリオは前年同期と比べて既に好調でした。これはPriceLabsが関わる前の話で、予約泊数で約5%、売上で約8%の差でした。この既存の伸びを除くことで、動的価格設定単独の実際の貢献を切り出すことができます：

+37% 比較可能な条件での予約泊数の伸び率 | +28% 比較可能な条件での売上の伸び率

つまり、PTKが2024年よりも2025年に良い運営を行っていたという事実を踏まえてもなお、動的価格設定単独で物件あたりの売上を28ポイント、予約泊数を37ポイント押し上げたということです。

市場との比較

PTKの比較可能な物件は、分析期間全体でロンドン市場の稼働率を約1ポイント上回りました（ただし8月と9月の2か月は、新規に導入され立ち上げ段階にある物件が複数あった影響でやや低調でした）。

出典

ポートフォリオの成果に関する数値は、Pass The Keys（アカウント15067）に関するPriceLabsのポートフォリオ分析を出典としており、2025年11月24日に確認されたものです。対象期間：前年を参照期間としたPost-PLとPre-PLの比較。