Airbnb稼働率を高める方法

民泊経営の成否は、Airbnbの稼働率に大きく左右されます。

ホームシェア業界はこの10年で目覚ましい成長を遂げてきました。テクノロジーの進化とともに経済がパンデミック前の状態に戻りつつあり、バケーションレンタルへの需要は再び高まっています。

パンデミックは業界に一時的な打撃を与えましたが、渡航制限の解除やリモートワークの浸透により、人々はさまざまな目的地のAirbnbに以前よりも多く訪れるようになりました。不動産投資家も次々と民泊物件を探しています。バケーションレンタルは今や有力な投資戦略の一つです。しかし、物件を所有するだけでは安心できません。オーナーは需要を維持する取り組みを続ける必要があります。

Airbnb稼働率を高めるためのホスト向けベストヒント

物件オーナーには��Airbnbの稼働率を高め続けるための確かな戦略が必要です。安定した高い稼働率は収益の向上につながり、投資回収を早めることができます。最高のロケーションにAirbnb投資物件を持ち、適切な価格を設定し、最高の物件を用意していても、予約が入らなければ意味がありません。

では、Airbnb物件の稼働率を高めるにはどうすればよいのでしょうか？

1. 短期賃貸物件に最適なロケーションを選ぶ

不動産投資家なら誰もが知っているように、ロケーションは極めて重要です。ロケーション次第で、Airbnbビジネスの成否が決まると言っても過言ではあ���ません。だからこそ、経験豊富な投資家は潜在的な物件の徹底的なリサーチに時間を費やします。

適切な物件を見つけるにはデータが欠かせません。現在の市場環境、過去のトレンド、リアルタイムのAirbnb稼働率データ、その他の関連要因を把握することで、投資価値があるかどうかを判断できます。

たとえば、不動産データ分析会社Mashvisorによると、次の都市はAirbnb稼働率が100%とのことです。

• Haddock, GA（ジョージア州ハドック）
• Middleboro, MA（マサチューセッツ州ミドルボロ）
• Oakboro, NC（ノースカロライナ州オークボロ）
• Grandview, TX（テキサス州グランドビュー）
• Cerritos, CA（カリフォルニア州セリトス）

ただし、稼働率が100%を示していても、投資収益率（ROI）が高いとは限りません。例外はCerritos, CAで、実質利回りが3.40%、上限利回りが3.43%と比較的良好な水準にあります。

稼働率は非常に重要ですが、他にも考慮すべき要素があります。良好なROIを得るには稼働率の改善も欠かせません。その最適なバランスを保つ戦略は、市場についての深い知識にかかっています。徹底的な調査と分析が強く推奨されます。

2. 適切な価格を設定する

Airbnb稼働率を大幅に高める要因の一つが、競争力のある価格設定です。短期賃貸物件の優れた点は、1泊あたりの料金を定期的に調整できることです。ただし、調整できるからといって料金を上げ続けるのは得策ではありません。ターゲット市場や季節性を考慮することが重要です。

経験豊富なホストは、繁忙期と閑散期が存在することを熟知しており、それに合わせてAirbnbの価格戦略を柔軟に調整します。繁忙期には料金を引き上げて賃貸収益を最大化し、一方で閑散期には料金を下げることで、迷っている旅行者も含めて多くの予約を獲得できます。

価格設定には競合物件の料金を参考にしたり、ダイナミックプライシングツール

3. スーパーホストを目指す

Airbnbビジネスを成功させるためにスーパーホストの認定が必須というわけではありませんが、スーパーホストのステータスはゲストからの信頼と支持を高める上で確かに有効です。認定を得るには、Airbnbが定める初期ホスト要件に加え、厳格な品質基準を満たす必要があります。

認定を受けるには、Airbnbスーパーホストの基準を満たす必要があります：

• 3件以上の予約、または計100泊以上となる10回以上の旅行を完了していること
• 返信率90%以上を維持していること
• やむを得ない事情を除き、キャンセル率1%以下を維持していること
• 総合評価4.8以上を維持していること

Airbnbはスーパーホストのリスティングをより目立つ位置に表示する仕組みを備えており、プラットフォーム内での差別化につながります。

4. ターゲット市場を把握する

Airbnbの稼働率を高めるには、ホストが自分の市場を理解し、特定のターゲット層に意識的にアプローチすることが大切です。この情報があれば、物件の準備や特定のデモグラフィックに向けたアメ���ティの訴求に役立てることができます。

まず、通常どのようなゲストが利用しているかを把握しましょう。出張者が多いのであれば、高速インターネット接続や上質なコーヒーを用意することで他の物件との差別化が図れます。家族連れが多い場合は、子ども向けの家具や楽しめるボードゲームを揃えることで、より多くの家族ゲストを引きつけられるでしょう。

ゲストの具体的なニーズに応えることで顧客ロイヤリティが高まり、ポジティブな口コミが増え、稼働率の向上につながります。

5. ポジティブなレビュー獲得を目指す

前述の内容はそのままこのポイントにつながります。ポジティブなフィードバックはAirbnb物件の評価に大きく影響します。特にスーパーホストを目指している場合はなおさらです。ホストを始めたばかりであっても、ポジティブなフィードバックをできる限り多く集めることで物件の存在感を高めることができます。

ゲストから高い評価を得るためには、まず物件をゲストが快適に過ごせる状態に整えることが基本です。すべてが整っていることを確認してください。物件の清潔さを保ち、家電製品を正常に動作させ、家具をきちんとした状態に維持しましょう。公共交通機関や観光スポットについての質問にも対応できる体制を整え、ゲストに素晴らしいAirbnb体験を提供することが大切です。

また、ホストはゲストの滞在終了後にAirbnbメッセージでフォローアップし、滞在の感想を確認しましょう。フィードバックを求め、サイ��へのレビュー投稿を丁重にお願いすることで、気持ちよく滞在できたゲストは快く数分の時間を割いてAirbnbレビューを書いてくれるでしょう。さらに、知人へのおすすめにつながることも期待できます。

6. 積極的に関わる

Airbnbホストの関わりは、問い合わせへの返答やフィードバックの収集にとどまりません。メッセージへの返信は返信率に影響しますが、ホストはゲストの体験をより良くするためにさらに積極的に関わる方法を模索すべきです。

物件に関するあらゆる質問に答えられる体制を整えることに加え、ゲストの状況を随時確認し、さらに快適に過ごしてもらうためにできることを探しましょう。緊急の際にもいつでも連絡が取れる状態を維持することが重要です。

成功している民泊ビジネスに受け身の姿勢は通用しません。稼働率を高めたいなら、ホストは常に積極的に行動する必要があります。

7. 過去のゲストと再接触する

ゲストの滞在が終わったからといって、ホストとしての責任が終わるわけではありません。優れたホ���トは、素晴らしいAirbnb体験をしたゲストがリピートし、口コミで広めてくれることを知っています。

ゲストのリピートは稼働率向上に大きな効果をもたらします。新規ゲストを獲得するよりも、既存ゲストをつなぎとめる方が費用対効果が高いのです。ゲストを気にかけていることを示すために、近況確認の連絡やホリデーカード、お礼状を送ることで、特別な存在として感謝の気持ちを伝えましょう。

8. プロ品質の写真を活用する

Airbnb稼働率を高めるもう一つの鍵は、リスティングに高品質でプロ仕様のAirbnb写真を使用することです。百聞は一見にしかず。短期賃貸物件を探している人は説明文を読まないこともありますが、写真は必ず確認します。多くの場合、潜在的なゲストは文章ではなく、目に見えるものを基に判断します。

写真は多くの予約獲得につながるため、物件の魅力を最大限に引き出せる優秀なカメラマンに投資することをお勧めします。外観・内観の両方を撮影してもらい、寝室やバスルームを強調し、ジャクジーやプールなど特別なアメニティがあれば存分にアピールしましょう。リスティングの写真は数年ごと、または改装後に更新することをお忘れなく。良い写真への投資は、賃貸収益という形で確実に還元されます。

9. 季節ごとの変化に備えてAirbnb稼働率を高める

季節の変化に合わせて対応しましょう。一般の住宅オーナーが季節に合わせて自宅を飾るように、ホストも同様に取り組むべきです。感謝祭、クリスマス、新年など、季節に応じて適切に装飾・更新された物件をゲストは高く評価します。

数千円程度の季節ごとの装飾投資は、長期的に大きな効果をもたらします。季節に応じてシャンパンやパイなどのちょっとしたプレゼントを添えれば、他の物件との差別化につながります。装飾した物件の写真を撮り、繁忙期の予約が入り始める数週間前にリスティングを更新しましょう。これにより、繁忙期の予約数を大幅に増やすことができます。

10. 優れたチームと連携する

最後に、Airbnbの稼働率を高めるには、物件の運営・管理を支える優れたチームが必要です。これは特に、居住地外に物件を持つ投資家や複数のバケーションレンタルを所有している方に有効です。信頼できるチームがいれば、問い合わせへの対応やゲストの不満解消をオーナーに代わって行うことができます。日常的な運営をサポートするスタッフを雇うか、物件管理者と連携するかは状況に応じて判断してください。大切なのは、バケーションレンタルのマーケティングやメンテナンスも含め、物件の貸し出しプロセス全体を最適化するために信頼できるチームを持つことです。

まとめ

結局のところ、短期賃貸ビジネスを始めたり物件を所有するだけでは、安定した収入が保証されるわけではありません。他のビジネスと同様、バケーションレンタルへの投資には努力が伴います。Airbnbの稼働率を高めるには多くの時間、エネルギー、そして長時間の戦略検討が必要です。ゲストやリスティングに継続的に注意を払い続けることが求められます。一度きりではなく、継続的なプロセスです。季節を問わず高い稼働率を維持することで、投資回収を早め、賃貸収益を向上させることができます。上記のヒントを実践することで、その目標を達成できるでしょう。

このゲスト投稿はMashvisorのコンテンツライター、Alfred Lauzonが執筆しました。

著者プロフィール：Alfred Lauzonは米国住宅市場の分析・執筆に長年携わっています。現在はMashvisorのコンテンツライターとして活動しています。MashvisorはUS市場の住宅不動産データと分析の分野で業界をリードする情報源であり、投資家が収益性の高い長期賃貸物件およびAirbnb物件を迅速かつ自信を持って見つけられるよう支援しています。