低需要シーズンのバケーションレンタル運営戦略

民泊ホスト、物件オーナー、物件管理者、レベニューマネージャーの多くが、2023年の見通しを気にしています。競合���差をつけて予約を維持する方法のひとつが、効果的な市場調査の実施です。PriceLabsのマーケットダッシュボードと近隣データは、市場と物件の価格設定に関する有益な情報を提供します。潜在ゲストの予約傾向を深く分析し、投資先の意思決定や過去の投資効果の評価に活用できます。また、戦略の裏付けとして物件パフォーマンスの向上にも役立てることができます。

アクションポイント

1. 既存のリードに働きかける：既存顧客や���ードの維持、紹介のインセンティブ付与、見込み客へのアプローチ、ターゲット広告の実施により、リードを効果的に獲得し、物件オーナーとして忠実な顧客基盤を築くことができます。
2. リスティングを更新する：低需要シーズンにバケーションレンタルサイトでゲストを引き付けるには、リスティングを更新し、主要な特徴とアメニティを最適化し、写真とキャプションでブランドを打ち出しましょう。
3. 低需要シーズンのバケーションレンタルポリシーを調整する：低需要シーズン特有のニーズに応えるため、無料または少額のキャンセルや複数のキャンセルポリシーなど、柔軟なポリシーと個別対応のオファーを提供しましょう。ただし、収益の底線とリクエストを���け入れる際のリスクも考慮することが大切です。
4. OTAランキングを追跡する：Airbnb、Vrbo、Booking.comなどのOTAでリスティングの露出度を高めるには、アメニティ、キャンセルポリシー、リスティングの説明文といったランキング要因を把握した上で、理想のゲスト像に合わせた内容を整えましょう。
5. バケーションレンタルのマーケティングに投資する：SNS、有料広告、コラボレーション、自動化Eメール、限定プロモーションを通じて、バケーションレンタル物件のマーケティングを継続的に実施しましょう。
6. PriceLabsでダイナミックプライシ���グ戦略を見直す：PriceLabsはデータ活用型の価格設定ソリューションを提供し、競合に差をつける価格戦略を実現します。たとえば、PriceLabsのダイナミックプライシング機能は、稼働率、需要、季節要因に基づいて価格を自動調整します。

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あらゆるシーズン、ゲスト、予約傾向に備えることが重要です。ホストとして、バケーションレンタル運営のあらゆる状況に対応できる準備が必要です。需要が落ち込んでいるとき、焦って価格戦略を変える必要はあるのでしょうか？米国の多くの市場では収益が落ち込んでいる一方、オーランドでは2023年1月の収益が2022年1月比で28%増加しました。

米国の一部市場のパフォーマンスを、2022年1月と2023年1月の収益で比較してみましょう：

ハワイ地域の中心エリアにある2,000件以上のリスティングを比較したPriceLabsマーケットダッシュボードの表示例

需要低迷期に民泊ホストが取るべき行動とは？

予約を継続的に獲得するために、以下の取り組みをお勧めします：

既存のリードに働きかける

物件オーナーにとって、過去に問い合わせがあった既存顧客やリードは、重要な収益源です。すでに関心を持っているため成約率が高く、継続的な接点を保つことが不可欠です。

過���ゲストには低需要シーズンの「リピーター割引」を提供し、紹介インセンティブも活用しましょう。まだ予約していない見込み客には、パーソナライズしたターゲット広告が効果的です。これらの戦略でリードを確実に獲得し、物件の忠実な顧客基盤を維持することができます。

リスティングを更新する

ゲストを引き付けるには低需要シーズンのVrbo、Airbnb、Booking.comなどのバケーションレンタルサイトでゲストを集めるには、リスティングを更新しホスティングのコツを実践しましょう。空室カレンダーを最新状態に保ち、低需要シーズンの魅力を伝えるカバー写真を使い、特典と地域のアクティビティをリスティングに掲載しましょう。適切な低シーズン料金とショルダー料金を設定し、独自のセールスポイントとアメニティを箇条書きでアピールしましょう。

ロケーション、アメニティ、眺望などの特徴を盛り込んだ説明タイトルを付けましょう。広角レンズで撮影した23〜28枚以上の写真を追加し、物件内を巡るように配置することでリスティングを最適化できます。

Airbnb、Vrbo、その他OTAで写真にロゴの透かしを入��、キャプションに口コミを記載してブランド感を出しましょう。道案内は避け、近隣の施設やランドマークを挙げて地域の説明に集中することが大切です。

低需要シーズンのバケーションレンタルポリシーを調整する

低需要シーズンはゲストが柔軟性と個別対応のオファーを求めることが多いため、ニーズに応えながら収益を最大化するポリシーとオファーを設計することが賢明です。

チェックイン直前まで無料キャンセルを認めることで、こうした旅行者を引き付けやすくなります。同じリスティングに複数のバケーションレンタルのキャンセルポリシーを設定することも可能で、ゲストがニーズに応じて支払い額を選べるようになります。旅行日が近づくにつれ、ゲストは柔軟性より���価格を重視する傾向があります。キャンセルリスクを減らすために、感謝の気持ちを伝える「ありがとう」メールを送る個別対応が有効です。

検討の際にはできる限り柔軟な対応を心がけましょう：バケーションレンタルの追加人数ポリシー、ペットポリシーなどはできる限り柔軟に対応しましょう。市場が厳しいからといって、すべての予約を受け入れる必要はありません。リクエストを受けるか断るかの判断は、収益の底線とリスク分析を踏まえて行いましょう。

関連記事： バケーションレンタルの季節性：適切な季節料金の選び方

OTAランキングを追跡する

多くの物件管理者は、市場の変化に応じて迅速に価格を調整し、競争優位を確保しています。ダイナミックプライシング戦略がどれだけ優れていても、ゲストが検索したときに1ページ目に表示されなければ意味がありません。そのため、Airbnb、Vrbo、その他OTAでのランキングを常に把握しておくことが重要です。

ランキングに影響する主な要因：

1. 最低宿泊日数の制限
2. 提供している割引
3. キャンセルポリシーとキャンセル件数
4. 追加ゲストのポリシー
5. 提供しているアメニティ
6. 物件の説明文
7. AirbnbスーパーホストまたはAirbnb Plusのステータス

理想のゲスト像をリサーチし、そのゲストに向けたリスティングを作りましょう。潜在ゲストの関心を反映した説明文を作成することで、予約増加につながります。

バケーションレンタルのマーケティングに投資する

マーケティング低需要期のバケーションレンタル物件のマーケティングは、予約と収益を生み出すために不可欠です。継続的なマーケティングでオンラインの存在感を維持し、潜在ゲストの記憶に物件を残すことができます。関連するSNSプラットフォームやコミュニティでリスティングをシェアしましょう。SNS広告を出稿し、バケーションレンタルのインフルエンサーとコラボし、自動化Eメールで過去のゲストにアプローチしましょう。限定割引やプロモーションでリピーターを獲得することも効果的です。効果的なマーケティングにより、閑散期でも旅行者を引き付け、年間を通じて予約を維持できる可能性が高まります。

関連記事：地元の大型イベントに向けてバケーションレンタルを準備する7つの実証済みのヒント

ダイナミックプライシング戦略を見直す

チェックイン・チェックアウト時間、最低宿泊日数を柔軟に設定し、中・長期予約割引を提供することで収益を向上させましょう。競合やホテルの価格を調査し、PriceLabsなどの価格設定ツールを活用し、過去のゲスト行動も考慮して価格を設定しましょう。ただし、焦って価格を下げるのは禁物です。市場稼働率が30%で平均客室単価（ADR）が40ドルのとき、ADRを30ドルに変えても需要は生まれません。季節要因、需要、物件のパフォーマンスを考慮した上で割引を検討しましょう。

これらはすべてPriceLabsダイナミックプライシングで実現できます。稼働率、需要、季節要因に基づいて価格を自動調整する機能です：

a) リスティン��のヘルス計測を確認する

パフォーマンス指標（リスティングのヘルス計測）は、物件管理者がリスティングのパフォーマンスを把握するための情報を提供します。「価格を確認」ページとマルチカレンダーからアクセスでき、7日・30日・60日間の自動集計指標を表示します。「価格を確認」ページでは3つのドットメニューをクリックし、稼働日数を選択して予約ウィンドウをカスタマイズできます。この機能を活用して、予約率向上のための的確な調整が可能です。

マルチカレンダーまたは「価格を確認」ダッシュボードでリスティングのヘルス計測を確認しましょう

b) バケーションレンタル市場を把握する

競争力のある価格設定のためには、地元競合の価格戦略を理解することが重要です。PriceLabsマーケットダッシュボードでは、エリア内の稼働中物件を平均料金や寝室数とともにマップ表示します。近隣データと競合カレンダーで競合の価格や空室状況も確認できます。「滞在日別宿泊日数」グラフは指定日の一般的な滞在日数と平均1泊料金を示し、将来価格グラフで市場との比較が可能です。アメニティ機能ではエリアで最も人気の設備もわかります。さらに、PriceLabsポートフォリオ分析では、��要業績評価指標（KPI）を基準に市場に対するバケーションレンタルポートフォリオのパフォーマンスを詳細に分析できます。

詳細は以下の総合ガイドをご覧ください：マーケットダッシュボードとポートフォリオ分析の詳細はこちら：

将来価格・将来稼働率・予約・キャンセルグラフを使って、市場との価格比較を分析しま���ょう。

c) 宿泊制限とカスタマイズ設定

社内データによると、宿泊制限を適切に活用することで収益を5〜10%向上させることができます。価格戦略のさまざまな側面に対応するカスケード型の最低宿泊日数設定を設定できます。これは高度な機能のため、設定に不安がある場合は最低宿泊日数の推奨エンジンを活用してください。推奨された最低宿泊日数をそのまま採用するか、カスタマイズすることもできます。たとえば、直前予約に対して1泊の最低��泊日数が推奨されているが1泊は避けたい場合、すべての1泊を2泊に変更できます。

カスタマイズ設定で重点的に確認すべき項目：

1. 端数空室の価格設定
2. 直前予約
3. 稼働に応じた価格調整
4. 需要要因の感度設定
5. 先の予約

PriceLabsで活用できるカスタマイズ設定

d) 基本価格と最低価格を更新する

需要が低迷しているときは、低めの基本価格設定が推奨されます。利用開始時は毎週基本価格を更新することをお勧めします。ソフトウェアに慣れてきたら、月1回の更新で十分です。

「価格を確認」ダッシュボードで最低価格、最高価格、基本価格を設定しましょう

最低価格の設定は推奨していません。設定したいと思う最低料金には多くのオーバーヘッドが伴うため、価格推奨には反映されません。

ただし、上記の設定で先の最低価格を設定する場合は、最低価格を75ドルに更新してください

e) バケーションレンタルの重要業績評価指標（KPI）を継続的に追跡する

追跡すべき重要業績評価指標（KPI）：

1. 販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）
2. 稼働率
3. 平均客室単価（ADR）
4. 予約リードタイム
5. 滞在日数
6. 予約ペース

これらの指標はポートフォリオ分析で追跡できます。

デモポートフォリオの重要業績評価指標の表示例

今後の市場動向はまだ見通せません。ただ、いわゆる「正常な」市場に戻りつつあるだけかもしれないという視点も大切です。何が起きても対応できる準備を整えておくことが賢明です。世界は再び経済的に不確実な局面にあります。食料を配給制にする国もあれば、不足を恐れて物資を囲い込む国もあります。市場の需要変化に対応するために、上記のステップを実践しましょう。

まとめ

チェックイン・チェックアウト時間、最低宿泊日数を柔軟に設定し、中・長期予約割引を提供することでバケーションレンタルの収益を向上させましょう。競合やホテルの料金、過去のゲスト行動、市場需要を踏まえた上で、パニック値下げをせずに価格を設定することが重要です。PriceLabsダイナミックプライシングを活用し、稼働率・需要・季節要因に基づいて価格を自動調整するデータ活用型ソリューションで競合に差をつけましょう。