マウイ山火事がラハイナの短期賃貸市場に与えた影響

PriceLabsのラハイナ市場の内部データを活用することで、2023年8月の山火事以降に多くのホストが肌で感じてきた変化を数字で確認できます。市場は一夜にして打撃を受け、リスティング数と予約泊数が激減したにもかかわらず、驚くほど底堅い価格維持力が見られます。

この記事では、供給・需要・収益・価格設定の変化を整理し、災害や規制の影響を受けた市場のホストが活かせる教訓を解説します。

データの見方

この分析では、ラハイナの月次データを3つの12ヶ月期間で比較���ました。

• 2022〜23年：山火事前の基準期間
• 2023〜24年：山火事後の1年目
• 2024〜25年：調整・早期回復の2年目

この記事を読む際に注目すべきポイント

1. 供給の大幅減少：ラハイナのリスティング数が半分以下に

山火事による最初かつ最も明確な影響は、供給に表れています。

2022〜23年の期間、ラハイナのアクティブリスティング数は平均536件でした。2023〜24年には約245件まで減少し、供給量が54%減となりました。2024〜25年にはさらに約209件に落ち込み、山火事前と比べて61%の減少となっています。

ラハイナ短期賃貸市場のリスティング数推移

月別データで見ると、その縮小ぶりはさらに鮮明です。

• 特に8月のリスティング��は、514件（2022〜23年）→559件（2023〜24年）→192件（2024〜25年）と推移しました。
• 年間を通じて、2024〜25年の供給量は山火事前より60〜65%低い水準で推移しています。

この状況から、2つの重要な示唆が得られます。

1. ラハイナの短期賃貸（民泊）市場は、構造的に小規模化しています。被害、規制、そして長期住宅確保の優先対応が重なり、短期賃貸物件の数が大幅に減少しました。
2. 現在も稼働中のホストは、これまでとはまったく異なる競争環境の中で事業を展開しています。類似リスティングが数百件ひしめく観光需要の高い市場とは違い、アクティブな1件1件が市場において大きな意味を持つ、より供給が絞られた環境となっています。

2. 需要も急落——予約泊数は山火事前の水準をいまだ約85%下回る

供給が縮小しても、需要が単純に「再分配」されるわけではありません。予約数も急激に落ち込みました。

月平均予約泊数は、約9,486泊（2022〜23年）→1,914泊（2023〜24年）→1,349泊（2024〜25年）

ラハイナ短期賃貸市場の予約泊数推移

具体的な変化率は以下の通りです。

• -80%：2023〜24年の予約泊数（山火事前比）
• -86%：2024〜25年の予約泊数（2022〜23年比）

山火事から2年が経過した現在も、予約泊数の合計は山火事前の20%未満にとどまっています。

この背景には、以下の要因があります。

• 稼働物件数の減少
• ラハイナ全体の観光需要の低下
• 短期賃貸（民泊）予約より長期滞在や住宅確保が優先されている

ただし、稼働中のリスティングがすべて「空室」というわけではありません。

3. 稼働率は急低下——その後は新たな水準で安定

予約泊数の激減にもかかわらず、稼働中リスティングの稼働率はより複雑な推移を示しています。

稼働率のシートから確認できるデータは以下の通りです。

• 2022〜23年の平均稼働率：約73.7%
• 2023〜24年：約46.9%（約27ポイント低下）
• 2024〜25年：約45.2%（2023〜24年とほぼ横ばいながら、山火事前より約29ポイント低い水準）

ラハイナ短期賃貸市場の稼働率推移

月別の動向をみると：

• 山火事後の最初の1年間は、2022〜23年と比べて稼働率が一貫して20〜30ポイント低下しています。
• たとえば2024〜25年7月の稼働率は約58.5%と、2023〜24年7月の38.9%を大きく上回っており、季節的な回復と需要の緩やかな戻りが示唆されています。

現状はどのように理解できるでしょうか。

• リスティング数も予約総数も大幅に減少している一方で、予約全体の数が大きく落ち込んでいる状況にあります。しかし、
• 稼働中のリスティングの一部は、特に2024〜25年にかけて月の多くで40〜50%台後半の稼働率を維持しています。

ラハイナで現在も稼働しているホスト（または同様の状況にある市場のホスト）にとって、これは次を意味します。

• 一定の需要を確実に取り込むことは十分可能
• ただし、山火事前より変動幅が大きく、需要プール全体が小さい環境での運営となります

4. 収益は約70%減——しかし販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）は驚くほど山火事前に近い水準

リスティング数と予約泊数が両方減少すれば、収益全体への打撃は大きくなります。

• 2022〜23年の月平均収益：約453万ドル
• 2023〜24年���約124万ドル（基準比-72%）
• 2024〜25年：約103万ドル（基準比-77%、2023〜24年比-16%程度）

ラハイナ短期賃貸市場の収益推移

市場全体の収益規模は、山火事前からまだ大きく回復していません。

しかし、販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）に目を向けると、異なる姿が見えてきます。

• 2022〜23年の平均販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）：約352ドル
• 2023〜24年：約321ドル（約-9%）
• 2024〜25年：約344ドル（山火事前と比べて約2.5%低いにとどまる）

月によっては、2024〜25年の販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）が2022〜23年を上回るケースも見られます。

• 3月（2024〜25年）：販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）は約534ドル（2022〜23年は399ドル）
• 4月（2024〜25年）：413ドル（2022〜23年は344ドル）
• 7月（2024〜25年）：489ドル（2022〜23年は351ドル）

市場全体のパイは大幅に縮小していますが、市場全体の規模が大きく縮小した中でも、稼働中で適切なポジションを維持しているリスティングでは、1泊あたりの収益が複数の月において山火事前の水準に近づいている、あるいは上回っていることが確認されます。

これはホストにとって重要な示唆です。

市場が打撃を受けた局面でも、市場全体の収益は落ちていても、稼働を続けて視認性を高め、賢く価格設定すれば個別物件のパフォーマンスは十分健全に保てます。

5. 平均客室単価（ADR）が急騰：リスティング減少が料金上昇を後押し

販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）の回復は自然に起きたわけではありません。その主な要因が平均客室単価（ADR）の上昇です。

• 2022〜23年の��均客室単価（ADR）：約477ドル
• 2023〜24年：約682ドル（基準比+43%）
• 2024〜25年：約747ドル（基準比+57%、2023〜24年比+9〜10%）

ラハイナ短期賃貸市場の平均客室単価（ADR）推移

多くの月で、平均客室単価（ADR）が2022〜23年比で40〜70%上昇しています。その背景には以下の要因があります。

• コスト増加とリスク対応のため料金を引き上げるホストの増加
• 希少化した在庫がプレミアム価格を実現しやすい状況
• ラハイナを選ぶ旅行者は、選択肢が少ない状況でもより高い料金を支払う意向があること

ただし、高い平均客室単価（ADR）にはリスクも伴います。

• 価格が現状の需要に対して高すぎる場合、稼働率がさらに低下します
• 供給が少ない市場で価格が低すぎると、収益機会を逃すことにな��ます

だからこそ、データに基づく価格設定が欠かせません。2023年以前の感覚に頼ることは、根本的に変わったこの市場では通用しません。

6. 混乱を経験した市場のホストがラハイナから学べること

ラハイナに限らず、以下のような状況に見舞われた市場でも同様のパターンが見られます。

• 自然災害
• 新たな短期賃貸（民泊）規制
• 突発的な需要の急減（国境閉鎖、航空便の削減、大型イベントの中止など）

ラハイナのデータから得られる主な教訓は以下の通りです。

6.1. 回復は単一シーズンではなく、複数年にわたる

ラハイナでは2024〜25年時点でも予約泊数が山火事前の水準をいまだ約85%下回っており、総収益も約75%低い状態が続いています。回復は一直線には進みません。

PriceLabsでできること：以下の指標を追跡するために、マーケットダッシュボードや（対応地域であれば）PriceLabs STR Indexなどのツールをご活用ください。

• アクティブリスティング数
• 稼働率
• 平均客室単価（ADR）と販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）

これにより、特定の月の好不調に過剰反応することを防げます。

前年比変化を追跡できる既成のマーケットダッシュボード

6.2. 供給と需要は同時に縮小することがある——新たな均衡を反映した価格設定が必要

ラハイナの状況をまとめると、

• 供給は約60%減少
• 予約泊数は約80〜85%減少
• しかし、平均客室単価（ADR）の上昇もあり、販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）は山火事前の水準に近い状態まで回復

これは、かつての市場が単に弱体化したのではなく、構造的に異なる新しい市場になったことを示しています。

PriceLabsを活用することで、

• 前年の想定ではなく、実際の需要動向に基づいて継続的に料金を調整するダイナミックプ���イシングを導入できます。
• また、最低・基本・最高価格を、競合減少と需要低下の両方を踏まえて最適化できます。
• さらに、日付レベルのカスタマイズ設定を活用して、センシティブな時期（災害発生からの周年記念日や主要な政策変更など）に対応できます。

ダイナミックプライシングで市場に合わせた価格設定を実現

6.3. ショック後は季節性が変化することがある

ラハイナでは2024〜25年の一部の月（3月・4月・7月など）で2022〜23年を上回る販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）が記録されており、次のことが示唆されます。

• 需要の回復
• 旅行者が特定の月に集中して来訪する傾向
• 山火事前とは異なる旅行計画の行動変化

PriceLabs内での活用方法：

• （対応地域であれば）将来の稼働率と料金動向を先行需要指標やマーケットダッシュボードで追跡できます。
• 旧来のハイシーズンではなく、新たな「需要集中期」に合わせて最低宿泊日数や直前割引を調整できます。

7. 混乱後の市場でPriceLabsを活用する：実践的な手順

ラハイナと同様の打撃を受けた市場に物件をお持ちの方向けに、PriceLabsを使ったシンプルな対応フレームワークをご紹介します。

ステップ1：市場の基準を再設��する

• 対象都市・地域のマーケットダッシュボードを開きます。
• 市場の現在の数値を2019年・2022年など、ショック前の基準年と比較します。

  • アクティブリスティング数
  • 平均客室単価（ADR）と販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）
  • 稼働率
  • リードタイム

これにより、現在が縮小・安定・回復のどの局面にあるかを把握できます。

ステップ2：価格設定の前提を見直す

ラハイナのパターンを踏まえて、次の点を確認してください。

• 需要より供給の落ち込みが大きい場合：稼働率だけで判断するより価格交渉力が高い可能性があります。
• 平均客室単価（ADR）が大幅に上昇している場合：低すぎる価格設定は禁物ですが、需要がまだ弱い段階での過度な値��げも避けてください。

PriceLabsでの設定：

• まず推奨ダイナミック価格を起点に設定を進めます。
• 次に基本価格は（対応地域であれば）基本価格推奨ツールを使って最適化します。
• また、最��宿泊日数の設定（2〜3泊）で、稼働率とクリーニング・ターンオーバーコストのバランスを取ります。

ステップ3：不確実性に対応するためにルールと上書き設定を活用する

• 閑散期や不確実な時期には、直前割引を戦略的に適用します。
• リスティング数が減少した市場で早期予約が入りやすい状況なら、6〜9ヶ月先の日程に先行プレミアムを設定します。
• 観光イベントが部分的に戻ってきた日程にはイベント・日付レベルの上書き設定を追加します。

ステップ4：市場と自物件のパフォーマンスを継続的にモニタリングする

1〜2ヶ月ごとに、

• 自物件の平均客室単価（ADR）・稼働率・販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）をPriceLabsの分析機能で市場中央値と比較します。
• 平均客室単価（ADR）が低いのに稼働率が市場並みの場合：料金を少し引き上げられる余地があります。
• 平均客室単価（ADR）が高いのに稼働率が大幅に低い場合：需要が回復するまでは積極的な割引や最低宿泊日数の短縮を検討してください。

ポートフォリオ分析で物件のパフォーマンスを把握する

まとめ：ラハイナが示す短期賃貸（民泊）市場の脆弱性と回復力

マウイ山火事は、ラハイナの短期賃貸（民泊）市場を衝撃・縮小・再調整という変化のケーススタディに変えました。

• 供給：山火事前より約60%少ないリスティング数
• 需要：約80〜85%少ない予約泊数
• 収益：市場全体の収益は約70〜75%減少
• 価格設定：平均客室単価（ADR）は50%以上上昇し、稼働中リスティングの販売可能客室1室���たりの売上（RevPAR）は山火事前の水準にほぼ回復

ホストへの教訓は明確です。

市場の混乱はコントロールできません。しかし、価格設定と戦略をどれだけ素早く適応させるかは自分次第です。

市場の動向をPriceLabsのようなツールを活用すれば、ラハイナであれ大きな構造変化を経験した他の市場であれ、勘ではなくリアルデータに基づいて意思決定できます。

よくある質問

1. マウイ山火事後、ラハイナの短期賃貸（民泊）供給はどの程度減少しましたか？

PriceLabsの市場データによると、ラハイナのアクティブリスティング数は2022〜23年から2024〜25年にかけて約60%減少しました。最も急激な落ち込みは2023年8月直後に起き、その後も供給は大幅に制約された状態が続いています。

2. 山火事後、ラハイナへの観光需要は回復していますか？

完全には回復していません。予約泊数は山火事前の水準と比べてまだ80〜85%低い状態にあります。一部の月では回復の兆しが見られますが、全体的な需要は2022〜23年の水準を大きく下回っています。

3. 予約が減少しているのに、販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）がほぼ山火事前の水準まで回復しているのはなぜですか？

販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）が回復している主な要因は、山火事後に平均客室単価（ADR）が40〜70%上昇したことにあります。リスティング数の減少と運営コストの増加により、稼働中のホストはより高い宿泊料金を設定できるようになり、稼働率の低下を一定程度補っています。

4. 現在のラハイナのホストは、夜間料金を大幅に引き上げていますか？

はい。ラハイナの平均客室単価（ADR）は、477ドル（2022〜23年）から747ドル（2024〜25年）へと上昇しており、約57%増となっています。競合減少、リスク増大、運営コスト上昇が重なった結果です。