販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）とは？計算方法とADRとの違いを解説

データとアナリティクスの時代が旅行業界を大きく変革しました。RevPARの計算に活用できるデータの価値を最大限に��き出すには、追跡すべきデータポイントの重要な要素を理解する必要があります。適切なバケーションレンタル指標を活用することで、ビジネスの全体像を把握し、より効果的な価格戦略を構築できます。予約される部屋数の動向を把握することは、予約から生み出される収益を分析するうえで重要です。

RevPARとは？

例えば、特定の期間に非常に高い平均日額（ADR）——つまり1日あたりの平均予約料金——を達成したとします。しかし同じ期間の稼働率が低かった場合を考えてみましょう。別の期間ではADRはやや低いものの、稼働率が高かったとします。

どちらが優れたパフォーマンスといえるでしょうか？どちらとも断言できません。ADRと稼働率を合わせて分析することで、より正確な業績把握が可能になります。

ADRが物件の日次収益を示すのに対し、RevPARはADR水準で空室を埋める物件の能力を示します。この指標によって、日次収益と稼働率の両方を考慮した評価ができます。

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RevPARが重要な理由

RevPAR分析でリスティングのパフォーマンスを把握する

RevPARはバケーションレンタルオーナーにとって重要な指標です。賃貸物件全体のパフォーマンスに関する貴重なインサイトを提供します。ただし、RevPARは収益創出の現状を示すものであり、収益性を直接反映するものではありません。この限界はありますが、RevPARは賃貸収入の成長追跡やトレンド把握のための重要な基準となっています。

バケーションレンタル業界における収益性と成長を包括的に把握するには、代替の重要業績評価指標（KPI）が有効です。運営費、稼働率、平均予約額などを考慮した指標を活用できます。これらの追加指標を分析に取り込むことで、収益最大化と利益率向上に向けたより的確な判断が���能になります。使用する指標に関わらず、目標は一貫しています。収益と収益性の向上です。稼働率向上、価格最適化、ゲスト満足度改善、業務効率化などの戦略を実行することで、この目標を達成できます。複数のパフォーマンス指標と具体的な施策を組み合わせることで、物件の収益ポテンシャルを最大限に引き出せます。

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RevPARの計算方法

RevPARを計算するには、ADRに稼働率を掛け合わせる方法が使えます。計算式：RevPAR ＝ ADR × 稼働率。ADRが$150で稼働率が75%の場合、RevPARは$112.50となります。

RevPARの計算方法

または、客室総収益を販売可能客室数で割る方法もあります。計算式：RevPAR ＝ 客室総収益 ÷ 販売可能客室数の合計。例えば、100室のホテルで$10,000の収益を上げた場合、RevPARは$100です。あるいは、

メンテナンスやオーナー利用による空室日は、販売可能泊数の合計から除外する必要があります。いずれの場合も、ゲストが予約できない状態であったため、供給に含めるべきではありません。

正確に計算するには、実際の客室収益を算出する必要があります。この数値には、税金、清掃料、その他の手数料は含みません。

この指標を追跡する際は、あくまで物件のパフォーマンスを示すものであり、財務健全性を示すものではないことを念頭に置いてください。

財務健全性とは、収益を利益に転換する物件の能力のことです。この指標は、手数料、光熱費、備品、人件費などの関連コストを考慮せず、物件に入ってくる収入のみを追跡します。

重要なKPIではありますが、この指標には制約があります。

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RevPARの具体例

50室のバケーションレンタル物件を例に考えてみましょう。平均稼働率は80%、1室あたりの平均宿泊料金は$150です。物件管理者はRevPARを算出して業績を正確に評価しようとしています。

RevPARの計算式は以下のとおりです：

（$150 × 稼働率80%）＝ $120

したがって、このバケーションレンタルの1日あたりのRevPARは$120です。月次または四半期ごとのRevPARを算出する場合は、日次RevPARに対象期間の日数を掛け合わせてください。

この計算では、すべての賃貸室の料金が均一であることを前提としています。RevPARを分析することで、物件管理者は空室の充填効率と平均宿泊料金の適切さを評価できます。RevPARが平均宿泊料金を下回る場合、稼働率と収益を最適化するために料金引き下げなどの調整を検討する余地があります。

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RevPARの課題とは？

RevPARの限界はバケーションレンタルに適用する際に顕著になります。重要な要素を考慮できていない点があります。

主な課題として、RevPARは各稼働中の賃貸室に関連するコスト（CPOR：稼働客室あたりのコスト）を見落としています。この点が収益性の信頼性の高い指標として機能することを妨げており、バケーションレンタルオーナーの根本的な目標達成に支障をきたします。

さらに、RevPARは清掃料、駐車料、追加体験などの付帯サービスから生まれる追加収益を捉えることができません。この欠点が、賃貸物件の財務パフォーマンスを包括的に評価する能力をさらに低下させています。

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RevPARとADR：どちらを使うべきか？

ADRはバケーションレンタルの1日あたりの平均予約価格を指します。RevPARは1日、月、または年単位での販売可能物件1室あたりの収益を指します。

重要なポイントとして、稼働率が100%でない限り、RevPARはADRを下回ります。

2つの指標の計算比較：

RevPARの計算にはどちらの計算式も使用できます。上記の例で示したとおり、どちらの計算式でも同じ結果が得られます。

ただし、業界標準として、以下の計算式がより広く使われています。

RevPAR ＝ 稼働率 × ADR

この指標を使うメリットは、稼働率とADRのバランスを確認できる点にあります。

ADR ＝ RevPARとなるのはいつ？

2つの指標が等しくなるのは、稼働率が100%のときだけです。

RevPAR ＝ 100% × ADR

＝ 稼働率 × ADR

＝ 1 × ADR

RevPAR ＝ ADR

ただし、これが必ずしも物件にとって好ましい状態とは限りません。予約が増えるほど利用頻度が上がり、メンテナンスコストが増加します。これは好ましい状況ではありません。価格戦略を構築する際は、メンテナンスや清掃のコストも必ず考慮してください。ADRに加えて、適切な清掃料金も設定する必要があります。

もう一つ考慮すべき点は、価格設定が適切かどうかです。価格が低すぎてゲストにとって非常に取りやすい状態になっていませんか？この指標を追跡することが価格戦略において不可欠な理由はここにあります。

先ほどの例を使って、この指標が収益最大化にどう役立つかを見てみましょう。

収益最大化のための計算

同じ物件でADRを$20引き上げることを試みてみましょう。ADRを上げると稼働率がやや低下することがあります。

2つのシナリオの収益差額：$4,015

ADRを大幅に引き上げると稼働率が低下する可能性があります。それでも、全体の収益は増加することがあります。これがADRと稼働率のバランスを取ることの重要性です。

RevPAR指数とは？

RevPAR指数は、物件のRevPARを、集計された同業グループや競合比較対象セットと比較した指標です。

この指標から得られる3つの解釈があります：

1. RevPAR指数が100の場合、市場平均と同水準です。
2. RevPAR指数が100未満の場合、市場平均を下回るパフォーマンスです。
3. RevPAR指数が100を超える場合、市場平均を上回るパフォーマンスです。

RevPAR指数 ＝ （自物件のRevPAR ÷ 競合セットのRevPAR）× 100

この指標を活用することで、以下の点を把握できます：

1. 物件の市場ポジショニング
2. 市場の需要動向

競合比較対象セットは慎重に選ぶことが重要です。以下の条件が類似した物件を選んでください：

1. 物件の仕様（寝室数、バスルーム数など）
2. アメニティ
3. ロケーション
4. 価格帯

RevPARを計算する前に、すべての基礎指標を正確に収集することが重要です。多数の指標を追跡し続けることは手間がかかります。そこで役立つのが、PriceLabsのポートフォリオ分析です。リアルタイムで全データを追跡し、1つのプラットフォームで有益なインサイトを提供します。

PriceLabsのPortfolio Analyticsは、物件のハイレベルな指標をリアルタイムで追跡するレポートシステムです。物件の財務健全性をすばやく把握できます。さらにリスティングレベルのパフォーマンス指標まで掘り下げ、データに基づいた価格戦略の設定を支援します。

Portfolio Analyticsとマーケットダッシュボードを活用して、近隣の物件と自物件を比較できます。

RevPARの代替指標にはどのようなものがあるか？

RevPARはホスピタリティ業界で広く使われていますが、バケーションレンタルの収益性を正確に測定するには限界があります。そのため、より包括的なパフォーマンス評価を提供する代替指標が登場しています。

TrevPAR

TrevPAR（販売可能物件1室あたりの総収益）は、清掃料、駐車料、追加体験などの付帯サービスを含む総収益を考慮します。すべての賃貸チャネルで生み出された収益が対象です。ただし、RevPARと同様に、TrevPARもコスト要因や稼働率を考慮しないため、収益性分析における有用���は限られています。

ARPAR

ARPAR（販売可能物件1室あたりの調整済み収益）は、収益と稼働中の賃貸室あたりのコストの両方を考慮したより細かいアプローチを提供します。稼働中の各室から得られた収益から、清掃、エネルギー使用、備品などの変動費を差し引くことで、ARPARは収益性のより明確な把握を可能にします。

GOPPAR

GOPPAR（販売可能物件1室あたりの粗営業利益）は、稼働状況に関わらず、すべての賃貸室の粗営業利益を評価します。GOPPARは全体的なパフォーマンスのインサイトを提供します。ただし、インターネット料金や家具コストなど、物件管理者が直接コントロールしにくい固定費も含まれる点に注意が必要です。

これらの代替指標を活用することで、バケーションレンタルオーナーは物件の財務パフォーマンスをより包括的に理解できます。収益性最大化に向けた的確な判断を下すことが可能になります。

RevPARを改善するには？

バケーションレンタルにおけるRevPARの改善は、利用可能な各物件から得られる収益を最大化することを目指します。以下はバケーションレンタルに特化した戦略です：

価格戦略を最適化する：

ダイナミックプライシングソフトウェアを活用し、需要、季節性、地域のイベントに基づいて宿泊料金を調整しましょう。市場動向と競合価格を分析して、予約を妨げることなく収益を最大化する競争力のある料金を設定してください。

滞在期間を延ばす：

長期滞在のゲストに割引や特典を提供して、より長い滞在を促しましょう。最低宿泊日数の設定を調整することで、長期予約を取り込みながら、清掃や引き継ぎにかかるコストを最小化できます。

稼働率を最大化する：

需要が低い時期やカレンダーの空白期間を埋めるため、プロモーションを実施してゲストを集めましょう。特別キャンペーン、直前割引、柔軟な予約オプションを活用して、年間を通じた稼働率を最適化してください。

物件のプレゼンテーションを強化する：

プロのカメラマンによる撮影、ステージング、リスティングの最適化に投資し、バケーションレンタル物件を最高の状態で紹介しましょう。ユニークな特徴、アメニティ、地域の観光スポットをアピールして潜在ゲストを引き付け、予約を増やしてください。

優れたゲスト体験を提供する：

卓越したサービスとパーソナライズされた体験を通じてゲストの満足度を高め、好意的なレビューを促しましょう。ゲストの問い合わせ、リクエスト、問題に迅速に対応することで、リピート予約につながるロイヤリティを育てます。

追加サービスを提供する：

ゲストの好みに合わせた追加サービスをアップセルして、1回の滞在あたりの収益を増やしましょう。清掃サービス、空港送迎、食料品配達、地域体験プログラムなどが例として挙げられます。

オンラインプラットフォームを活用する：

オンライン予約プラットフォーム、バケーションレンタルサイト、ソーシャルメディアを積極的に活用しましょう。リーチを拡大し、より多くの潜在ゲストを獲得できます。詳細な説明文、高品質な画像、ポジティブなゲストレビューでリスティングを最適化して、露出度と信頼性を高めてください。

ゲストのフィードバックを活かす：

ゲストからフィードバックを収集して改善点を特定し、問題や懸念事項に迅速に対応しましょう。ゲストのレビューと評価を活用して物件のサービス、アメニティ、ゲスト体験全体を向上させてください。

業務を効率化する：

物件管理ソフトウェアやバケーションレンタル管理プラットフォームに投資し、業務の効率化、タスクの自動化、生産性の最適化を実現しましょう。予約管理、決済処理、清掃スケジュール、メンテナンス対応などが含まれます。

パフォーマンス指標を監視する：

稼働率、ADR（平均日額）、RevPARなどの重要業績評価指標（KPI）を追跡して、戦略の効果を評価し最適化の機会を見つけましょう。データ分析を活用して的確な判断を下し、必要に応じて価格設定やプロモーション戦略を調整してください。

これらの戦略を実行することで、バケーションレンタルのオーナーと物件管理者はRevPARを効果的に改善し、賃貸物件からの収益を最大化できます。