稼働率の計算方法とは？

ホストとして、物件のパフォーマンスを継続的に測定し、改善を重ねることが大切です。稼働率などの重要指標を追跡することで、物件の成果を定量化し、効果的な価格戦略を策定できます。

稼働率は、物件の成功を測る最も重要な指標のひとつであり、特に物件の成功を測る指標として機能します。公開している日数のうち実際に予約が入った日数の割合を示しており、稼働率を上げるには、まず正確な測定方法を理解し、結果からインサイトを引き出す必要があります。

さっそく見ていきましょう。

稼働率とは？

稼働率は、使用中の物件数を利用可能な物件の総数で割り、100を掛けてパーセンテージで表したものです。

例えば、100室のホテルのうち85室が予約済みであれば、稼働率は（85÷100）×100＝85%となり、85%の客室が稼働していることを意味します。

これは特定の期間における総宿泊日数のうち、実際に予約が入った泊数の割合であり、任意の期間で計算できます。

物件は任意の日に0%（空室）から100%（満室）の間で稼働します。

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Airbnbの稼働率が重要な理由とは？

Airbnbの稼働率は、ホストにとっても物件全体の成功にとっても重要な意味を持ちます。以下に、稼働率が重要とされる主な理由をご紹介します。

1. 収益性

Airbnbホストの多くは、賃貸物件から収入を得ることを主な目的としています。稼働率が高いほど予約泊数が増え、収益が向上します。稼働率を管理・最適化することで、投資に対する収益を最大化

2. 財務計画

ホストはAirbnb物件からの収入を財務計画や予算管理の基盤とすることが多くあります。稼働率の見通しを把握することで、収益予測、費用計画、物件に関する意思決定を的確に行えます。

3. 競合面でのポジショニング

Airbnbは競争の激しい市場であり、ホストは同エリアの類似リスティングと比較した自物件のパフォーマンスを把握する必要があります。競合のバケーションレンタル価格とパフォーマンスを継続的に確認することが重要です。稼働率が安定して高い場合、その物件は市場で需要が高く、競争力があると判断できます。

4. 投資対効果（ROI）

ホストはAirbnb物件の設備・維持に時間・労力・費用を投資しています。稼働率を管理することで、投資対効果を評価し、物件の改善、価格調整、マーケティング戦略に関するデータに基づいた意思決定が可能となります。

5. マーケティングと価格戦略

稼働率を把握することで、マーケティングと価格戦略を精緻化できます。稼働率が目標を下回っている場合は、価格の調整、プロモーションの実施、物件の訴求力向上によってゲスト獲得を図ることができます。

6. ゲスト体験

良質なゲスト体験を重視するホストにとって、適切な稼働率を維持することは不可欠です。継続的に予約が入る物件はゲストから支持されている証であり、好意���なレビューやリピート予約につながります。

7. 法令遵守

地域によっては物件の貸し出し可能日数に規制や制限が設けられている場合があります。ホストは地域の法規制を把握・遵守する必要があり、稼働率を管理することで法定の上限内に収まっているか確認できます。

8. 維持管理・運営

稼働率が高いと物件の消耗も増えます。特に予約が集中する繁忙期には、清掃スケジュールや維持管理を効率的に行い、物件を良好な状態に保つことが重要です。

Airbnbの稼働率は、賃貸物件のパフォーマンスに関する貴重なインサイトをホストに提供し、Airbnbビジネスの成功に貢献する戦略的意思決定の重要指標として機能します。

稼働率の計算方法

稼働率は、予約が入った泊数を利用可能な総泊数で割るだけで簡単に計算できます。

稼働率 ＝（予約泊数 ÷ 利用可能総泊数）× 100

簡単な計算例をご紹介し��す。

例えば、ある月（30日間）のうち15日間の予約が入ったとします。

稼働率 ＝（15 ÷ 30）× 100 ＝ 50%

利用可能泊数の算出は難しい場合があります。カレンダーの各日は以下のいずれかに分類されます。

1. ゲストが予約可能な日
2. オーナーの滞在やメンテナンスによるブロック日
3. ゲストが予約済みの日

稼働率を計算する際、これらのどの日数を含めるべきでしょうか？

これは状況によって異なります。ブロック日を計算から除外したい場合もあるかもしれません。

ただし多くの場合、総泊数はカレンダー上のすべての日数を合計したものです。

総泊数 ＝ 利用可能泊数 ＋ ブロック泊数 ＋ 予約泊数

物件管理者の目標によっては、ブロック日を稼働率の計算から除外することを選ぶ場合もあります。物件管理者の間で広く普及しているこの計算方法についても見ていきましょう。

ゲスト稼働率とは？

月全体の稼働率をオーナーブロック日を問わず計算することも重要ですが、ゲストが実際に予約・支払いを行った日数のみを対象とした稼働率に着目することも有益です。ゲスト稼働率を活用することで、実際に収益を生み出した泊数を正確に把握できます。

ゲスト稼働率は、ゲストが予約可能な総泊数のうち実際に予約が入った泊数の割合です。オーナー滞在日を含む、あらゆるブロックを除外して算出します。

ゲスト稼働率 ＝（予約泊数 ÷ ゲスト向け利用可能総泊数）× 100

例えば、ある月（30日間）のうち15日間の予約が入ったとします。

そのうち、メンテナンスで3日間、オーナーの私的利用で4日間がブロックされていたとします。

利用可能泊数 ＝ 30 − 7 ＝ 23泊

稼働率 ＝（15 ÷ 23）× 100 ＝ 65.2%

標準稼働率と比較すると、15.2ポイントの差があることがわかります。ゲスト稼働率を活用することで、実際に収益を生み出している泊数を正確に把握できます。

稼働率100%という神話

稼働率100%は良いことだというのが一般的な認識です。確かにそうである場合もあります。しかし、そうでない場合もあります。これを正しく理解するには、さらに2つの要素を把握する必要があります。

1. 市場のパフォーマンスと
2. 収益指標

市場パフォーマンスの役割を理解するには、近隣の別の物件と比較することが有効です。

例えば、割引料金で40日間の長期滞在予約が入り、物件が丸々1か月間埋まったとします。

月間稼働率は100%で、1泊あたりの料金は$120です。

一方、近隣の別の物件は30日のうち22日間の予約が入り、1泊$180で提供しています。

稼働率が高くても、必ずしも収益が高いとは限りません。その理由として以下が考えられます。

1. 市場価格より低い価格設定をしている。
2. 複数の短期予約よりも低料金の長期予約を受け入れている。

計算する際は、以下のような他の重要なパフォーマンス指標も合わせて確認することをお勧めします。

1. 販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）
2. 平均客室単価（ADR）
3. 予約リードタイム
4. 平均滞在日数

PriceLabsマーケットダッシュボードの市場概要グラフ

平均稼働率とは？

バケーションレンタルの平均稼働率は、立地・物件タイプ・市場環境などの要因によって大きく異なります。需要の高い人気観光地では平均稼働率が比較的高く、繁忙期には70%を超えるか、ほぼ満室に近い状態になることもあります。一方、静かな地域や競合が多いエリアでは、50〜60%程度に留まる場合もあります。人気の高い立地にある高級物件は平均稼働率が高くな���傾向がある一方、人気の低いエリアの格安宿泊施設では平均が低くなることがあります。

これらの基準値を理解することは、バケーションレンタルオーナーが物件パフォーマンスを正確に評価するために重要です。地域の平均稼働率と自物件を比較することで、現実的な目標を設定し、改善の余地を見つけることができます。例えば、物件の稼働率が所在地の平均を継続的に下回っている場合、価格戦略の見直し、マーケティング強化、アメニティの改善を検討し、市場競争力を維持することが必要かもしれません。

良好なAirbnb稼働率とはどのくらいか？

Airbnbにおける良好な稼働率は、一般的に50%から始まります。これは物件が利用可能な時間の半分以上で予約されていることを意味します。ただし、投資物件の収益を最大化するためには、65%以上を目指すことが推奨されています。この水準を維持することで、物件が継続的に収益を生み出し、長期間空室になるリスクを抑えられます。

「良好な」稼働率は、地域の市場環境によって相対的に変わります。自分の物件がある地域の平均稼働率を把握したうえで、現実的な目標を設定することが大切です。平均50%の都市で70%を達成できれば優秀と言えます。一方、平均80%の都市で70%であれば、マーケティングや価格戦略を改善する余地があります。良好なAirbnb稼働率とは、50%の閾値を超え、その地域の市場平均に並ぶか、それを上回ることを意味します。

稼働率を上げる方法

この記事では計算方法の理解に役立てることを目的としていますが、実際に予約数を増やすためにはさまざまなホストのコツを活用することも重要です。

1. リスティングを正確で魅力的な内容に整える。

物件にあるアメニティ・ないアメニティについてゲス��に正直に伝えることが重要です。誠実さに加え、適度なアピールも効果的です。視覚的に魅力的で全体が映った写真をリスティングにアップロードし、物件を詳細に説明してゲストにとって魅力的に見せましょう。ゲストの頭の中で物件のイメージが浮かぶような説明を心がけましょう。

PriceLabsのマーケットダッシュボードを活用することで、競合他社が提供している人気のアメニティを把握し、自物件の需要と露出度を高めることができます。

2. 市場需要に合わせた価格設定をする。

市場は常に変化しており、価格設定もそれに合わせて調整する必要があります。市場動向や季節性に応じて料金を調整しましょう。繁忙期は料金を上げ、閑散期には割引を提供します。常に市場を把握し、深く分析すること��的確な意思決定が可能になります。

ダイナミックプライシングソリューションは、情報に基づいた意思決定に必要なデータを提供します。

PriceLabsのPriceLabsのダイナミックプライシングソリューションを活用することで、過去・現在の予約データ、市場の需給状況、季節・曜日別トレンド、特別イベントや祝日の予測、予約受付残日数に基づいた価格推奨を受け取ることができます。

3. 物件を適切にマーケティングする。

季節ごとにバケーションレンタルのマーケティング戦略を見直し、再調整することが重要です。ゲストの傾向は一様ではありません。

同様に、季節によって物件への影響も異なります。閑散期には独自のマーケティング戦略が必要です。例えば、週中の需要が落ちているとします。まず、物件を予約するゲストの層を確認しましょう。ビジネス旅行者が多い場合は、特別プランでターゲティングします。

例えば、ビーチフロントのリゾートを運営している場合、冬のピーク時期は需要が少ないかもしれません。その場合、室内イベントやゲームなどの体験を創出することでゲストを惹きつけることができます。

バケーションレンタル物件について追跡すべき重要業績評価指標（KPI）は他にもあります。稼働率はRevPARやADRとともに追跡すべき最重要指標のひとつです。この指標を活用することで、リスティングの健全性を理解し、価格戦略やADRを適切に調整して収益を最大化できます。