2025年版：米国スキーリゾート市場の短期賃貸（民泊）規制ガイド — 物件管理者が知っておくべきこと

Last updated on Apr 6, 2026

3 min

短期賃貸（民泊）規制は、米国スキータウンにおいて観光需要・住宅問題・地域��声のバランスを保つために常に重要なテーマです。2025年を迎え、いくつかのスキー市場では規制の強化または緩和が進んでおり、物件管理者はすでに稼働率、平均客室単価（ADR）、および販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）などのパフォーマンス指標への影響を実感しています。

このガイドでは、サミット郡、ピトキン郡（アスペン）、マンモスレイクス、サウスレイクタホの4つの主要スキーリゾート地において何が起きて��るのかを、PriceLabsの最新データと規制の更新情報をもとに解説します。これらの地域でバケーションレンタルを管理する物件管理者の方は、法令遵守と収益確保に向けてぜひご参考ください。

米国スキーリゾート市場における短期賃貸（民泊）規制の概況（2025年）

米国スキーリゾート市場の規制下でのカリフォルニア州サウスレイクタホの市場パフォーマンス

米国スキーリゾート市場における短期賃貸（民泊）規制の概要（2025年）

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コロラド州サミット郡：宿泊上限の中での経営戦略

サミット郡は、米国スキーリゾートの賃貸市場として最も注目されている地域の一つです。その規模だけでなく、宿泊上限と税制変更が物件管理者の戦略をどのように変えているかにも注目が集まっています。サミット郡の短期賃貸（民泊）規制は、短期賃貸市場を大きく変えています。

米国スキーリゾート：コロラド州サミット郡の市場概要

2023年2月15日に導入された宿泊上限：
- タイプI → 上限60泊
- タイプII → 上限135泊
- タイプIII →上限なし
ライセンス料（2023年2月15日より適用）：寝室数に応じて250〜1,000ドルの範囲で設定。
短期賃貸専用の宿泊税（2023年1月1日より適用）：通常の販売税およびリゾートタウン税に加え、2%の宿泊税の徴収・納付が必要。
ホストは毎年更新登録を行い、安全・定員・駐車に関するルールを遵守し、地元の責任者を指定する必要があります。
ほとんどの制限は住宅ゾーンに適用されますが、KeystoneやCopper Mountainなどのリゾートオーバーレイゾーンは規制が緩やかで、宿泊上限の対象外です。
これらのルールは定期的に見直され、ライセンス取得・コンプライアンス確認・違反物件へのプラットフォーム掲載停止要請を通じて執行されます。

米国スキーリゾート市場の規制下でのコロラド州サミット郡の市場パフォーマンス

物件管理者への影響

宿泊上限による供給圧縮により、物件管理者は「できるだけ多くの夜を埋める」戦略だけに依存できなくなっています。利用可能な泊数をいつ・どのように活用するかについて、より戦略的なアプローチが求められます。

泊数の戦略的配分：上限のある泊数を閑散期に消費してしまうのではなく、端境期での消費を避け、スキーシーズンや祝日・連休などの高需要期に向けて在庫を確保しましょう。この時期は宿泊料金が大幅に高くなります。
稼働率より収益性を重視：利用可能な泊数が限��れている以上、価格戦略は稼働率の最大化よりも平均客室単価（ADR）の向上に集中させましょう。ピーク期にプレミアム料金を確保することで、低需要期の機会損失を補えます。
収益管理ツールの活用：たとえばPriceLabs ダイナミックプライシングは、予約ペースの管理、需要予測、価格の自動調整をサポートします。プレミアムな日程に安値をつけたり、予約枠を早期に使い切ってしまうリスクを回避できます。

量重視から収益重視の経営へシフトすることで、規制が厳しくなっても物件管理者は安定した収益を維持できます。

コロラド州ピトキン郡（アスペン）：ライセンス制度が生む季節的な市場変化

ピトキン郡のライセンス要件は、特に端境期において市場への供給の出方を大きく変えました。冬季の需要は引き続き堅調ですが、適法かつ収益的に運営するには適応が必要です。端境期の対応が特に重要です。PriceLabs World STR Indexを利用すると、自分の市場の動向を無料で確認できます。

ピトキン郡の短期賃貸（民泊）ライセンス規制は2023年9月20日に施行され、30日未満の全賃貸物件にSTRライセンスの取得が義務付けられました。
ライセンス申請者は、2017年5月11日〜2022年5月11日の間の短期賃貸実績を証明する必要があり、新規参入を制限すること��市場供給をコントロールしています。
年間料金は段階的に設定されており、物件の市場価値と年間賃貸泊数に基づき、物件価値の0.05〜0.07%が課されます。
ライセンス保有者は、ライセンスの掲示・安全設備の維持・地元担当者の連絡先提供・騒音やコード違反の防止など、継続的な要件を遵守する必要があります。
執行はライセンス審査、コンプライアンス検査、違反に対する罰金・停止処分を通じて行われ、郡のSTR管理者が統括しています。
ライセンスプログラムは定期的に見直され、郡は有効ライセンス件数を追跡しながら、地域への影響と経済的メリットのバランスを取るよう方針を調整しています。
私有地の管理規約や用途地域の制限も引き続き適用され、ライセンスとは独立して短期賃貸としての利用をさらに制限する場合があります。

米国スキーリゾート市場の規制下でのアスペン（ピトキン郡）の市場パフォーマンス

ピトキン郡の物件管理者への影響

ピトキン郡の厳格なライセンス制限により全体的な供給量が減少し、物件管理者にとっての課題と機会が生まれています。

供給減少による価格交渉力の向上：合法的に運営できる物件が少ないほど、ライセンスを持つ物件管理者は特にピーク時に高い宿泊料金を設定できます。法令を遵守している運営者は競合優位を得られます。
冬季は堅調、端境期は慎重な対応を：冬季週末の需要は非常に強いですが、端境期にはより戦略的な予約ペースの管理が求められます。オフシーズンのゲストを呼び込む競争力ある価格を設定するか、より需要が高い時期に向けて在庫を保持するかを判断しましょう。
コンプライアンスは事業継続の生命線：ライセンスなしでの運営は不可能であり、違反すると罰金や市場からの撤退を余儀なくされるリスクがあります。変化し続けるルールの把握は収益戦略と同様に重要です。

ピトキン郡で成果を上げている物件管理者は、ダイナミックプライシングツールと厳格なコンプライアンス管理を組み合わせることで、参入障壁の高い市場でも収益性と持続可能性を維持しています。

カリフォルニア州マンモスレイクス：モラトリアムによる市場への衝撃

マンモスレイクスでは最も大きな規制変更が起きました。一時停止措置（モラトリアム）により大量の物件が市場から離脱しました。平均客室単価（ADR）は急上昇しましたが、稼働率と予約泊数の落ち込みは、こうした突然の規制が生む不安定さを示しています。

規制の概要

2023年10月18日、マンモスレイクス町は特定の用途地域における新規短期賃貸（民泊）証明書の発行を停止するモラトリアムを施行しました。
モラトリアムは2024年5月31日まで延長��れ、約7ヶ月間にわたり新規STR許可の発行が停止され、供給の拡大が抑制されました。
この措置は、短期賃貸が住宅の供給と地域のニーズ——特に手頃な価格の労働者向け住宅の不足——に与える影響を調査することを目的としていました。
モラトリアム期間中、町は従来のTOT証明書制度を廃止し「認定物件」プログラムを創設。安全・検査・管理の基準をより厳格化しました。
STR物件は4年ごとの検査を義務付けられ、地元の緊急連絡先の提供とゲスト向けガイドラインの共有が必要です。規制違反には停止処分や高額な罰金が科されます。
モラトリアムは2024年4月22日に終了し、以降は新しい規制の枠組みのもとでSTR許可の発行が再開されました。

米国スキーリゾート市場の規制下でのカリフォルニア州マンモスレイクスの市場パフォーマンス

カリフォルニア州マンモスレイクスの物件管理者への影響

2023〜24年のモラトリアムはマンモスレイクスで大きな供給ショックをもたらし、需要と価格ダイナミクスの両方を大きく変えました。

販売可能泊数が大幅に減少（−27〜−38%）し、規制による在庫縮小で予約獲得の機会が失われました。スキーシーズンの高需要期でさえ、予約を取れない状況が続きました。
稼働率は主要月（12月・1月・4月）に7〜12%低下しました。需要が消えたのではなく、合法的に販売できる泊数が不足していたためです。
平均客室単価（ADR）は12月〜2月に11〜17%上昇し、供給不足が料金を押し上げました。法令を遵守したまま運営を続けた物件管理者はプレミアム料金を設定できました。
モラトリアム中は予約泊数が減少しましたが、規制緩和後に力強く回復しました（3月＋14%、8月＋15%）。供給が再開されると、いかに早く需要が戻るかを示す結果です。

マンモスレイクスの物件管理者にとって、法令遵守は絶対条件ですが、収益戦略も同様に不可欠です。供給制約がある中では、販売可能泊数1泊あたりの収益最大化が重要です。ダイナミックプライシングを活用することで、冬季の料金引き上げタイミングや需要回復時の収益最大化の機会を的確に判断できます。

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カリフォルニア州サウスレイクタホ：メジャーT廃止後の市場再スタート

長年のメジャーT（Measure T）規制を経て、サウスレイクタホは2025年に新しいVHR（貸別荘）条例のもとで市場を再開しました。販売可能泊数と予約数は急速に回復していますが、供給増加によって平均客室単価（ADR）への下押し圧力も生じています。

規制の概要

新規VHR許可を制限し、既存の住宅用許可の多くを失効させたメジャーT（Measure T）は、憲法上の問題を理由に2025年3月に廃止されました。
市は2025年7月に新しいVHR（貸別荘）条例を可決し、更新されたルールのもとで許可申請の受付を再開しました。
初回の許可申請は2025年6月から従来の許可保有者向けに開始され、一般申請は2025年8月より受け付けが始まりました。
主なルールは以下のとおりです：
- ツーリストコア以外のVHR間には150フィートのバッファゾーンが必要。
- 定員上限：寝室1室あたりゲスト2名まで（13歳未満の子ども5名まで追加可能）。
- 地元担当者によるチェックイン対応（対面または遠隔）と24時間対応の苦情対応が必須。
- 騒音および映像モニタリングが義務付けられています。
- 大規模イベント・午後10時以降の屋外拡声音楽・未舗装面での駐車・指定外でのキャンプの禁止。
- 動物侵入対策済みのゴミ保管設備が必要。
許可は毎年更新が必要で、違反した場合は罰金または許可取り消しの対象となります。
改定された規制は、観光振興・住宅の質・地域住宅確保のバランスを目指しています。

米国スキーリゾート市場の規制下でのカリフォルニア州サウスレイクタホの市場パフォーマンス

サウスレイクタホの物件管理者への影響

サウスレイクタホでは供給が回復し需要も戻りつつある中、市場がリセットされており、物件管理者にとっての機会と課題が生じています。

販売可能泊数が18〜34%増加（4〜5月）し、これまで抑制されて��た供給が戻ってきました。成長の可能性が広がる一方、競争も激化しています。バケーションレンタルの集客施策、市場に基づく価格設定、そして優れたゲスト体験の提供に注力しましょう。ユニークなアメニティ、柔軟なキャンセルポリシー、またはスキーパスや用具レンタルなどのバンドルサービスを活用して、競争の激しい市場で差別化を図りましょう。
稼働率は6月に3%上昇し、空室状況が改善されるとゲストがすぐに戻ってきたことが示されています。
平均客室単価（ADR）は4〜7月に6〜17%低下し、供給拡大の重圧を受けました。料金成長だけに頼ることはできません。シーズン序盤の過度な値引きは避け、需要が急増するピーク週に向けて在庫を確保しましょう。
RevPARはADR低下にもかかわらず競争力を維持しており、強い需要回復に支えられています。適切��ポジショニングを持つ物件は、競争が激しい市場でも好業績を上げられることが証明されています。