近隣データを活用した近隣市場分析の方法

物件の価格設定は重要な作業です。市場ポテンシャルを最大限に引き出しながら、優れたゲスト体験を提供するために、さまざまな要素���慎重に検討する必要があります。適切なデータ分析は、短期賃貸（民泊）ビジネスを成功させる上で欠かせません。近隣市場分析を行う際、バケーションレンタル向けの近隣データが非常に役立ちます。

ハイパーローカルデータを活用することで、近隣データは類似リスティングを分析し、地域に特化した迅速かつ効率的な市場分析を提供します。近隣の特性を深く理解することで、価格戦略に大きな影響を与えられます。地域の需要、アメニティ、市場動向は、適切な物件価格を決定し、稼働率と収益を最大化する。

適切なデータがあれば、物件の魅力を高め、ゲストの変化するニーズに応える意思決定が可能になります。データ駆動型のアプローチで価格戦略を改善することで、市場機会を効果的に活かせます。

「価格を確認」画面で、「カレンダー」の隣にある「近隣データ」タブをクリックすると、設定した通貨でハイパーローカルデータにア���セスできます。

近隣データは「価格を確認」ダッシュボードに表示されます

価格戦略の効果を分析する

例えば、基本価格を変更したり、直前割引を追加した場合、近隣市場分析を通じて競争力を確認したいはずです。バケーションレンタル向け近隣データがその際に役立ちます。PriceLabsで変更を加えたら、「保存して更新」をクリックしてください。これにより変更はPriceLabs内のみに保存され、連携している予約プラットフォームやPMSには反映されません。

価格設定テーブルで料金を設定する

次に、近隣データを確認し、変更が将来の料金にどう影響するかを確認しましょう。近隣市場分析のために、以下のグラフを参照してください。

「将来の料金」グラフで価格設定の効果を確認する

将来の料金グラフで価格戦略の効果を確認できます

このリスティングの現在の基本価格は€244です。この価格が適切かどうかを確認するため、「将来の料金」グラフの「最終価格」チャートを確認します。例えば11月29日の場合、このリスティングに反映される料金は€290になります。問題なければそのまま進め、調整が必要な場合は設定に戻って変更を加えましょう。

最終価格グラフで料金の推移を把握できます

AIインサイトで各グラフのデータを簡単に解釈できます

グラフの解釈が難しい場合は、新機能の「AIインサイト」をご利用ください。AIインサイトはデータをインテリジェントに解釈し、指定した期間の価格動向や近隣市場分析の傾向を把握するのに役立ちます。具体的には次のようなことが可能です：

1. グラフを分かりやすい文章に変換する
2. 数秒で重要情報を取得できます！

AIインサイトは近隣データの各グラフをすばやく分かりやすく分析します。

その日付で予約済みの物件と料金を比較する

成約価格（Market Booked Price）は、市場内の各物件の価格設定状況を把握するのに役立ちます。

無料の近隣データにある情報は、特に祝日やイベント前後における類似リスティングの平均成約価格を把握するのに役立ちます。日程までの余裕に基づいて適切な近隣市場分析を行い、レベニューマネジメント戦略を柔軟に調整できます。��の機能は「将来の料金」グラフの「詳細オプション」にあります。このオプションをオンにすると、グラフ上に濃い茶色の線が表示され、各日付において市場内のリスティングが予約された中央値（50パーセンタイル）価格が示されます。

価格設定に手数料を考慮する

マークアップ機能を使うと、各予約プラットフォームの手数料を含めた料金の推移を確認できます。

リスティングを管理する際、異なる��約チャネルやPMSごとにマークアップを設定して手数料を補填することがあります。例えば、Airbnbに15%、Vrboに8%のマークアップを追加して、Airbnbサービス料やVrboのホストフィーに対応できます。このような価格変更があると、競合と比較した自分の立ち位置が把握しにくくなることがあります。

この問題を解決するため、無料の近隣データの「将来の料金」グラフと競合カレンダーグラフには、固定額またはパーセンテージで料金を調整して可視化できるマークアップ/マークダウン機能があります。さまざまなシナリオをシミュレーションし、1泊料金にマークアップを加えた場合の市場内での位置を確認できます。

有効にすると、競合カレンダーにも反映されます（詳細は下記を参照）。これにより、競合との差異が明確になり、近隣市場分析での���較がしやすくなります。

競合カレンダーでは、マークアップ後の料金を含めて競合と価格を比較できます。

データに基づく意思決定のための詳細な競合分析を行う

直接競合との価格を比較する

物件の価格設定を行う際、ベンチマークとする適切な競合を選ぶことが重要です。

任意の近隣リスティングとパフォーマンスを比較できます。

バケーションレンタル向け近隣データでは、2つのオプションを利用できます：

1. 近くのリスティング — PriceLabsのデフォルト設定です。地域内の物件と類似した350件以上のリスティングを参照します。
2. マーケットダッシュボード：マーケットダッシュボードを作成済みの場合、その中の特定の競合比較対象セットを選択して詳細分析が行えます。

マーケットダッシュボードでカスタムの競合比較対象セットを作成した場合、そ���を活用して近隣データ（ND）内の新規ユニーク物件の料金を効果的に比較できます。これは特に、予約が入るまでポートフォリオ分析（PA）の手法が利用できない場合に有効です。プールなど特定アメニティを備えた物件や、プロが管理する物件に特に便利です。また、比較競合カレンダー（CCC）では、以前は近隣データ的に距離が遠すぎた競合物件も広範囲から含めることができ、近隣市場分析で有意義な比較が可能になります。

競合のカレンダーと自分のカレンダーを比較する

競合カレンダーで、自分のリスティングと競合のパフォーマンスを比較できます。

ドロップダウンからリスティングを選択すると、詳細が記載されたテーブルが表示されます。この物件に設定した週末曜日（金曜日・土曜日）は、異なる色で表示され��す。

また、サムネイル表示機能も追加されました。タブを切り替えることなく、目的のリスティングが正しいか素早く確認できます。

リスティングのサムネイルには、そのリスティングのカバー画像が表示されます。

競合の料金と自分の料金を比較する

競合のAirbnbサービス料と清掃料金を比較できます。

PriceLabsが反映した料金とAirbnbやVrboに表示される料金に差異があることに気づいたことがあるかもしれません。これは清掃料金やその他のサービス料が原因です。この問題はマークアップオプションで解決できます。また、競合の物件に設定されている料金も確認できる機能を追加しました。

これにより、競合が物件に設定している総額と個別の手数料を比較でき、近隣市場分析がより包括的になります。

競合の最低宿泊日数制限を比較する

競合の最低宿泊日数制限と自分の設定を比較できます。

競合の最低宿泊日数設定を毎晩確認し、必要に応じて自分の設定を調整しましょう。これにより、近隣市場分析で変更すべき点がより明確になります。

プロのヒント：Airbnbで気になっている特定の物件があり、同じようなパフォーマンスを目指したい場合は、そのリスティングを競合カレンダーに追加して、パフォーマンスのベンチマークに活用しましょう。

リストに競合が見つからない場合は、独自に追加することもできます。

リスティングのリンクを追加したら、確認して競合カレンダーに登録しましょう。

迅速かつ効率的な近隣分析を実施する

自分の物件の分析を行い、近隣の他物件のパフォーマンスと比較した後は、市場全体のパフォーマンスを把握することが重要です。

「市場履歴」セクシ���ンで市場の主要指標パフォーマンスを把握する

「市場履歴」グラフは、市場の稼働率、予約リードタイム、平均客室単価（ADR）、滞在日数を表示します。デフォルトでは直近1年間のデータが表示されますが、過去2年間に変更することもできます。

各指標を表示するには、グラフ上部のオプションをクリックしてください。デフォルトでは直近1年間のデータを提供していますが、過去2年間のデータを選択す��ことも可能です。

「市場履歴」タブでは、市場の重要業績評価指標（KPI）を確認できます。

このグラフで分析できる指標は以下のとおりです：

1. 市場稼働率：過去12か月または24か月における、エリア内の他リスティングの月別平均（mean）稼働率を示します。これを活用して、稼働率の面で競合とのパフォーマンスをベンチマークできます。
2. 市場予約リードタイム：予約日から初日の宿泊���までの日数を示します。これを参考にリードタイムを把握し、各宿泊に向けた物件準備に役立てられます。
3. 市場滞在日数：1予約あたりのゲストの宿泊泊数を示します。ここで表示される指標は、1予約あたりの宿泊日数の中央値です。
4. 市場平均客室単価（ADR）：ADRとは、総収益を予約泊数で割った値です。このグラフは近隣リスティングの平均1泊料金の中央値を示します。

リスティング数と平均価格を正確に把握する

このテーブルでは、寝室数ごとのリスティング数を正確に確認できます。

このグラフは寝室数ごとのリスティング数を正確に示し、過去180日間および今後180日間の価格に基づいた低・中・高の平均価格を表示します。このエリアにある35件の4寝室リスティングの中央値価格は€135、低価格帯は€96、高価格帯は€270です。

物件の価格設定は重要です：その重要性を私たちも理解しています

短期賃貸（民泊）を検討しているゲストにとって、価格は意思決定の大きな要素です。そのため、競争力のある料金を設定することが非常に重要です。料金が高すぎると稼働率が下がるリスクがあり、逆に低すぎると稼働率は上がっても収益を逃す可能性があります。効果的な価格戦略を実現するには、重要なバケーションレンタルの重要業績評価指標（KPI）を詳しく分析することが必要です。ゲストを惹きつけながら収益を最大化できる最適な価格帯を見つけることが、価格戦略の目標です。