Entenda as expectativas de receita e ocupação para suas propriedades

Seus clientes (proprietários de aluguel de curto prazo) estão no negócio de ganhar dinheiro. Sua prioridade é garantir que eles aproveitem ao máximo seus negócios. Às vezes, gerenciar as expectativas do proprietário é difícil. Eles podem ser realistas ou se tornaram irrealistas devido à sazonalidade. Cada proprietário insatisfeito é um dente em seu negócio de administração de propriedades. Sejamos honestos: adquirir um novo proprietário é muito mais caro do que manter um existente. Quando os proprietários entendem a receita e a ocupação e outros KPIs de aluguel por temporada relacionados, eles poderão apreciar o valor que você agrega a eles e aos seus negócios.

Cerca de 10 milhões de pessoas possuem pelo menos uma propriedade de aluguel por temporada e cerca de 51% optam por trabalhar com gerentes de propriedade. O setor de administração de propriedades gera US$ 99,5 bilhões anualmente.

O que é Receita?

Você deve começar com a receita para entender a receita e a ocupação. A receita é a soma dos valores de aluguel de todas as reservas na propriedade que você gerencia.

Receita = (Reserva 1) + (Reserva 2) + (Reserva 3) + ………..

Existem vários KPIs de aluguel por temporada a serem considerados ao analisar a receita, como:

1. Receita por quarto disponível (RevPAR)
2. Receita total por quarto disponível (TRevPAR)
3. Receita ajustada por aluguel disponível (ARPAR)
4. Lucro Operacional Bruto por Aluguel Disponível (GOPPAR)

Tudo isso pode ser complicado para os proprietários de aluguel de curto prazo. Você deve sentar com o proprietário, explicar essas métricas e ajudá-lo a escolher a certa para entender a receita e a ocupação de sua propriedade e negócios.

O que é Ocupação?

A taxa de ocupação é a porcentagem do número total de noites alugadas durante um período especificado. Mensal ou anual pode ser adicionado antes da taxa de ocupação para denotar a duração durante a qual ela é calculada.

Em qualquer dia, a taxa de ocupação do seu aluguel por temporada ou casa unifamiliar pode ser de 0% (reservado) ou 100% (disponível).

O anfitrião pode bloquear um aluguel por temporada por motivos pessoais ou para fins de manutenção. Algumas pessoas gostam de remover os dias bloqueados ao calcular a taxa de ocupação, pois os dias reservados e disponíveis contam.

Como deve ser analisada a taxa de ocupação?

1. De acordo com o mercado: Se sua taxa de ocupação for consideravelmente maior do que o mercado, há espaço para cobrar mais. O vice-versa também é aplicável.
2. De acordo com o desempenho da sua listagem, Se o ADR e as taxas de ocupação estiverem baixos, você poderá aumentar os preços novamente.

Você deve analisar regularmente a ocupação das propriedades e a diária média para garantir que está no caminho certo para entender e otimizar a receita e a ocupação.

Como fazer os proprietários entenderem a receita e a ocupação?

Fazer com que os usuários entendam a receita e a ocupação será difícil. Isso será ainda mais difícil se o proprietário for novo no setor. Aqui, tentamos descrever as etapas que você pode seguir para garantir que os proprietários que você gerencia possam entender a receita e a ocupação.

#1 Faça-os entender os fatores que influenciam a receita e a ocupação

Depois que você e os proprietários das propriedades que você gerencia entenderem os fatores que influenciam a receita e a ocupação em seu mercado, eles poderão entender a receita e a ocupação.

É importante que eles apreciem o trabalho que você faz por eles; Dessa forma, mesmo durante o tempo de inatividade, eles seriam capazes de entender e apreciar o esforço.

Fatores que influenciam a receita e a ocupação

Localização do imóvel

1. Proximidade com atrações: Propriedades próximas a atrações turísticas populares, pontos de referência ou locais de eventos tendem a atrair mais hóspedes e cobrar taxas mais altas.
2. Acessibilidade: O fácil acesso ao transporte público, aeroportos ou rodovias principais pode aumentar o apelo de um imóvel alugado.
3. Características do bairro: Bairros seguros e vibrantes com comodidades como restaurantes, lojas e parques podem aumentar a conveniência de um local.

Sazonalidade

1. Épocas de pico: Identificar a alta temporada com base em eventos locais, feriados ou padrões climáticos pode ajudar a otimizar preços e disponibilidade.
2. Estratégias fora de pico: A implementação de estratégias como promoções, descontos ou segmentação de nichos de mercado fora da alta temporada pode ajudar a manter a receita durante períodos mais lentos.

Tipo de Propriedade e Comodidades

1. Tamanho e layout da propriedade: O número de quartos, banheiros e espaço geral influenciam o tipo de hóspedes que uma propriedade pode acomodar e as tarifas que ela pode cobrar.
2. Amenidades: Oferecer comodidades desejáveis, como cozinha totalmente equipada, lavanderia, ar-condicionado ou opções de entretenimento (por exemplo, serviços de streaming e consoles de jogos) pode atrair mais hóspedes e justificar tarifas mais altas.

Marketing e visibilidade

1. Presença online: Utilizando várias plataformas online (por exemplo, Airbnb, VRBO) para mostrar a propriedade com fotos de alta qualidade, descrições detalhadas e avaliações positivas dos hóspedes.
2. Mídias Sociais e Networking: Aproveitar os canais de mídia social e construir relacionamentos com empresas locais ou organizações de turismo para aumentar a visibilidade e atrair hóspedes em potencial.

Regulamentos e Impostos

1. Conformidade legal: Compreender e aderir aos regulamentos locais, leis de zoneamento e requisitos de licenciamento para aluguéis de curto prazo para evitar multas ou problemas legais.
2. Implicações fiscais: Ao calcular a receita e a lucratividade, considere impostos como impostos de ocupação, impostos sobre vendas ou impostos de renda aplicáveis à receita de aluguel de curto prazo.

Gestão de Propriedades

1. Comunicação responsiva: Responder prontamente às perguntas, abordar as preocupações dos hóspedes e fornecer instruções claras para check-in/check-out aprimora a experiência do hóspede e incentiva avaliações positivas.
2. Operações eficientes: Simplificando os processos de limpeza, manutenção e atendimento ao hóspede para garantir uma experiência perfeita para os hóspedes e minimizar o tempo de inatividade entre as reservas.

#2 Estabeleça confiança e construa relacionamento

Estabelecer confiança e construir relacionamento com os proprietários como gerente de propriedade é crucial para uma parceria bem-sucedida e duradoura. Aqui está uma abordagem detalhada com exemplos:

Inicie uma reunião introdutória

Comece agendando uma reunião presencial ou virtual com o proprietário do imóvel. Esta reunião é uma oportunidade para se apresentar, entender os objetivos e expectativas do proprietário e estabelecer uma conexão pessoal.

Durante esta reunião:

1. Seja pontual e profissional, respeitando o tempo e o investimento do proprietário.
2. Ouça ativamente as preocupações e objetivos do proprietário, demonstrando interesse genuíno em sua propriedade.

Demonstre experiência e conhecimento do setor

Mostre sua experiência e conhecimento em gerenciamento de propriedades para incutir confiança no proprietário.

Enfatize a transparência e a comunicação aberta

Comunique seu compromisso com a transparência e a comunicação aberta desde o início. Assegure ao proprietário que você o manterá informado sobre todos os aspectos da gestão da propriedade, incluindo:

1. Atualizações regulares sobre o desempenho da propriedade, demonstrações financeiras e atividades de manutenção.
2. Notificação imediata de quaisquer problemas ou preocupações que possam surgir, juntamente com as soluções propostas.
3. Acessibilidade e capacidade de resposta às perguntas e feedback do proprietário.

Personalize o relacionamento

Além de discutir assuntos de negócios, reserve um tempo para conhecer pessoalmente o proprietário do imóvel. Mostre interesse genuíno em seu histórico, interesses e objetivos de longo prazo. Construir uma conexão pessoal promove a confiança e fortalece o relacionamento profissional.

Exemplo: “Percebi que você é fã de golfe. Por acaso, há um novo campo de golfe abrindo nas proximidades. Talvez pudéssemos agendar uma rodada juntos e discutir seus objetivos de propriedade em um ambiente mais descontraído.”

Cumprir os compromissos

Cumpra consistentemente suas promessas e compromissos para reforçar a confiança e a credibilidade. Seja aderindo aos cronogramas acordados, implementando melhorias sugeridas ou abordando as preocupações prontamente, demonstrar confiabilidade é fundamental para construir uma base sólida para a parceria.

#3 Personalize relatórios, benchmarking e atualizações de acordo com sua preferência

Fornecer relatórios personalizados, atualizações regulares e benchmarking aos proprietários demonstra o compromisso de um gerente de propriedade com a transparência, responsabilidade e gerenciamento proativo. Aqui está uma abordagem detalhada com exemplos:

Relatórios personalizados

1. Reúna feedback: Inicie um diálogo com os proprietários para entender suas preferências em relação ao formato dos relatórios, frequência e as métricas específicas que consideram mais valiosas.
2. Desenvolva modelos personalizáveis: Crie modelos de relatórios que permitam que os proprietários acompanhem as métricas de desempenho de acordo com suas preferências. Esses modelos devem ser flexíveis e fáceis de usar, acomodando várias preferências de visualização de dados.
3. Incorpore recursos visuais: Aprimore a visualização e compreensão de dados incorporando recursos visuais, como tabelas, gráficos e infográficos nos relatórios. As representações visuais podem tornar os dados complexos mais acessíveis e facilitar a tomada de decisões mais rápidas.

Você pode exportar PDFs de Portfolio Analytics e Market Dashboards no PriceLabs. Você também pode baixar as várias métricas que mostramos como CSV. Dessa forma, você pode personalizar como mostra esses dados para seus clientes.

Atualizações regulares

1. Agendar check-ins: Estabeleça uma cadência regular para reuniões de check-in com os proprietários para revisar as métricas de desempenho, discutir quaisquer preocupações ou oportunidades e fornecer atualizações sobre as atividades de gerenciamento de propriedades.
2. Forneça explicações detalhadas: Ao apresentar métricas de desempenho, explique quaisquer flutuações ou tendências observadas, apoiadas por análises baseadas em dados. Transparência e clareza são essenciais para construir confiança e segurança.
   
   Exemplo: “Durante este trimestre, notamos uma ligeira queda nas taxas de ocupação. No entanto, após a análise, identificamos que isso se devia a flutuações sazonais e não a problemas subjacentes. Estamos implementando estratégias de marketing direcionadas para resolver isso e esperamos que a ocupação se recupere no próximo trimestre.”

Com os vários gráficos que fornecemos em nossos painéis, você também obterá insights exclusivos de IA a partir deles. Você pode usá-los para explicar esses gráficos e pontos de dados para seus clientes. O gráfico abaixo mostra o gráfico de preços futuros em Dados de Vizinhança. Este gráfico mostrará os preços futuros do seu imóvel em comparação com o mercado.

Incentive a participação ativa

Os proprietários devem participar ativamente das discussões sobre o desempenho da propriedade, fazer perguntas e fornecer feedback. Essa abordagem colaborativa promove um senso de parceria e garante que os proprietários se sintam engajados e informados.

Avaliação comparativa

1. Realize pesquisas de mercado: Realize uma pesquisa de mercado completa para identificar benchmarks do setor e métricas de desempenho da concorrência relevantes para a localização, tipo e segmento de mercado da propriedade.
2. Compare o desempenho: Compare o desempenho da propriedade com benchmarks relevantes, destacando áreas de força e identificando oportunidades de melhoria. Forneça insights e recomendações acionáveis para otimizar o desempenho.
3. Recomendar estratégias: Recomende estratégias e iniciativas específicas com base na análise de benchmarking para ajudar a propriedade a manter ou superar os padrões do setor. Essas recomendações devem ser adaptadas às características únicas da propriedade e aos objetivos do proprietário.

Você pode usar o Market Dashboard e os Dados da Vizinhança para analisar o mercado. Market Dashboard é um painel totalmente automatizado e personalizado, projetado para ajudá-lo a monitorar os preços médios do airbnb e as taxas de ocupação do airbnb por cidade. Seus gráficos e insights fáceis de digerir o tornam um recurso inestimável para entender as tendências do mercado e tomar decisões de preços informadas.

#4 Eduque-os sobre as principais métricas e forneça previsões sobre o mercado

Identifique as principais métricas

Identifique as principais métricas de desempenho relevantes para a propriedade. Isso pode incluir taxas de ocupação, receita de aluguel, despesas, fluxo de caixa, custos de manutenção, pontuações de satisfação do inquilino e valorização do valor da propriedade. Explique a importância de cada métrica na avaliação da saúde financeira, eficiência operacional e sucesso geral da propriedade.

Forneça contexto e explicação

Explique cada métrica principal, incluindo como ela é calculada, por que é importante e quais fatores a influenciam. Forneça exemplos do mundo real ou estudos de caso para ilustrar o impacto dessas métricas no desempenho e na lucratividade da propriedade.

Forneça previsões e projeções

Utilize modelos avançados de previsão e análise preditiva para projetar níveis futuros de receita e ocupação – apresente vários cenários com base em diferentes condições e variáveis de mercado para ajudar os proprietários a tomar decisões informadas.

#5 Forneça estratégias de melhoria de desempenho

Realize auditorias regulares de propriedade

Agende auditorias periódicas de propriedade para avaliar vários aspectos das operações, manutenção e gerenciamento da propriedade. Identifique áreas de melhoria e otimização, como necessidades de manutenção, oportunidades de economia de custos e comodidades do inquilino ou aprimoramentos de serviço.

Desenvolva estratégias de otimização personalizadas

Adapte as estratégias de otimização às características específicas de cada propriedade, considerando fatores como localização, mercado-alvo, tipo de propriedade e cenário competitivo. Analise a dinâmica e as tendências do mercado para identificar oportunidades de crescimento de receita, redução de custos e melhorias na eficiência operacional.

Implementar teste A/B

Use metodologias de teste A/B para experimentar diferentes estratégias de preços, campanhas promocionais e otimizações de listagem para determinar quais abordagens produzem os melhores resultados. Monitore as métricas de desempenho de perto e analise os dados para identificar tendências, padrões e áreas de melhoria.

Otimize os esforços de marketing e publicidade

Revise e refine os esforços de marketing e publicidade para atingir efetivamente o público-alvo e gerar leads. Utilize canais de marketing digital, plataformas de mídia social e campanhas publicitárias direcionadas para aumentar a visibilidade da propriedade e atrair possíveis inquilinos ou compradores.

Melhore a experiência e a satisfação do inquilino

Concentre-se em aprimorar a experiência geral do inquilino para melhorar a satisfação, a retenção e as referências boca a boca. Implemente iniciativas como verificações regulares de manutenção, canais de comunicação responsivos e eventos de construção de comunidade para promover um ambiente de vida ou trabalho positivo.

Se você quiser saber mais sobre nosso Market Dashboard e nossa Portfolio Analytics, você pode dar uma olhada em nossos vídeos do YouTube sobre estes tópicos:

1. Market Dashboard Treinamento: Usando o Market Dashboard para obter vantagem competitiva | PriceLabs
2. Portfolio Analytics Treinamento – Como identificar tendências e insights acionáveis | PriceLabs

Principais conclusões

1. A receita é a soma de todas as reservas feitas pela propriedade durante um período de tempo especificado.
2. A taxa de ocupação é a porcentagem do número total de noites alugadas durante um período especificado. Mensal ou anual pode ser adicionado antes da taxa de ocupação para denotar a duração durante a qual ela é calculada.
3. Você deve empregar os seguintes métodos para fazer com que os proprietários entendam a receita e a ocupação:
   1. Faça-os entender os fatores que influenciam a receita e a ocupação
   2. Estabeleça confiança e construa relacionamento
   3. Personalize relatórios, benchmarking e atualizações de acordo com sua preferência
   4. Eduque-os sobre as principais métricas e forneça previsões sobre o mercado
   5. Forneça estratégias de melhoria de desempenho

Os Market Dashboards e Portfolio Analytics da PriceLabs ajudam você a comparar com o mercado e acompanhar o desempenho do seu portfólio. Monitorar os dados é importante para garantir que você esteja no caminho certo.