稼働率 vs 平均客室単価（ADR）：どちらの指標を重視すべきか？

物件管理者として、稼働率と平均客室単価（ADR）のどちらを優先すべきか悩んだことはないでしょうか。満室状態は成功のように見えますが、バケーションレンタルのADRが低ければ、収益向上につながっているとは限りません。

稼働率とADRを評価することで、物件管理者は収益性の分析、戦略立案、レベニューマネジメント、競合比較に役立てられます。この2つの指標のバランスを取ることで、より多くのゲストを集めながら、短期賃貸（民泊）物件の利益率を改善できます。

稼働率とADRのどちらが重要かを判断する前に、それぞれの意味を理解しましょう。

稼働率（OR）とは何か？

稼働率は、特定期間における部屋の稼働割合を示します。この指標は、物件がどれだけの頻度で予約されているかを測る重要な目安であり、今後Airbnbの稼働率を向上させる必要がある��どうかの判断にも役立ちます。

稼働率が高ければ収益が増え、短期賃貸（民泊）ポートフォリオを拡大できます。

物件の稼働率を算出する主な理由：

• 稼働の季節変動を把握する
• 収益とマーケティング戦略を最適化する
• 市場動向に基づいて宿泊料金を調整する
• 改善の機会と課題を特定する

たとえば、あるRedditユーザーは市場需要に基づき、2ベッドルームの物件を1ベッドルームとして販売することで予約数を増やしました。この戦略により、稼働率を90%まで改善できました。

出典：Redditユーザーがマーケティング戦略を最適化して物件稼働率を改善

稼働率の計算方法

稼働率の計算式

例えば、バケーションレンタル物件が6室あり、9月に3室のみ予約された場合を考えます。

稼働率 = (3 ÷ 6) × 100% = 0.5（50%）

つまり、9月における短期賃貸（民泊）物件の稼働率は約50%となります。

関連記事：バケーションレンタルのレベニューマネジメント：ホストと物件管理者のための完全ガイド

平均客室単価（ADR）とは何か？

ADRは、特定期間における稼働物件1件あたりの平均収益を算出するための指標です。簡単に言えば、1件の賃貸で平均いくら稼げるかを示します。

ADRは稼働率と収益に直接影響するため、この指標を定期的に確認することでバケーションレンタルの財務パフォーマンスを正確に評価できます。

物件のADRを算出する主な理由：

• 予約価格を最適化する
• 市場競合との比較基準として活用する
• 価格が低すぎるか高すぎるかを判断する
• 繁忙期・閑散期の最適な料金を特定する

ADRの計算方法

ADRの計算式

例えば、9月24日に短期賃貸（民泊）物件から3件の予約があり、合計売上が$2,100だった場合を考えます。

総売上 = $2,100

総販売件数 = 3

ADR = $2,100 ÷ 3 = $700

つまり、その月は稼働中の各バケーションレンタル物件が1泊あたり平均$700の収益を上げたこ���になります。

稼働率 vs 平均客室単価（ADR）

バケーションレンタルにおける稼働率とADRの簡単な比較を以下に示します：

稼働率とADRのバランスをとる方法

稼働率が高いことは、���格を低く設定しすぎていない場合に限り良い状態です。ただし、稼働率が高いと物件の消耗が進み、費用やメンテナンスコストが増加します。ADRが高く稼働率が低い短期賃貸（民泊）リスティングは、費用をカバーできれば収益を確保できる可能性があります。

一方、ADRが高ければ稼働している夜ごとの収益が増えます。ただし、バケーションレンタルのADRが高すぎると稼働率が下がります。

つまり、稼働率とADRは反比例の関係にあります。では、どうすれば良いのでしょうか？

収益を最大化するには、レベニューマネジメント戦略において、この2つの指標のバランスを取ることが重要です。稼働率とADRを組み合わせた指標が、販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）です。

場所、季節需要、物件タイプ、ゲスト体験、アメニティ、競合料金など、さまざまな要素が予約と平均Airbnb収益に影響します。市場動向や外部要因を考慮した実践的なアプローチが必要です。

パフォーマンスを追跡し、バケーションレンタルの稼働率とADRの最適なバラン���を見つけるには、 PriceLabs ポートフォリオ分析をご活用ください。このバケーションレンタルソフトウェアは、物件管理者が目標稼働率を設定し、地域の市場動向（バケーションレンタルの季節変動需要、祝日・イベント、競合料金など）に合わせてADRを調整するのに役立ちます。

さらに、前年・当年の比較グラフにより、短期賃貸（民泊）リスティングの詳細な収益レポートが確認できます。PriceLabs データレポートツールを活用することで、物件管理者は今後の予約に向けたプロモーション戦略と収益戦略を最適化できます。例えば、PriceLabs はリアルタイムの予約傾向に基づき、空室物件に直前割引を提供します。

よくある質問

1. ADRに稼働率を掛けると何が分かるか？

ADRに稼働率を掛けると、販売可能客室1���あたりの売上（RevPAR）が算出されます。RevPARは販売件数と1件あたりの平均収益の両方を考慮するため、短期賃貸（民泊）の収益ポテンシャルをより正確に示す指標です。

2. 調整後稼働率とは何か？

調整後稼働率は、収益を生まない日数を除外して短期賃貸（民泊）物件のパフォーマンスを評価します。この指標は、オーナーの自己利用、メンテナンス、改装工事など、利用可能な在庫に影響する特定の要因を考慮します。

調整後稼働率 = （有料ゲスト宿泊日数 ÷ 利用可能宿泊日数）× 100%

3. Airbnbにおける最適な稼働率は？

一般的に、Airbnbで好調なリスティングの稼働率は少なくとも80%以上とされています。

まとめ：稼働率とADRのバランスがROI向上につながる

稼働率と平均客室単価（ADR）は、バケーションレンタルビジネスの成功を支える重要な指標です。これらのバケーションレンタルの重要業績評価指標（KPI）を評価することで、物件管理者は的確な意思決定が可能になります。高い稼働率と最適な価格設定を両立した戦略により、ROIの向上が実現します。