短期賃貸（民泊）のアップセル：ゲストの滞在体験と収益を高める方法

Airbnbには500万人以上のホストが存在し、競争の激しいバケーションレンタル市場で目立つことは容易ではありません。ただし、Statistaの調査によると、2024年には15億件のゲストチェックインが報告されています。この需要を取り込むために、短期賃貸（民泊）のアップセルが有効です。

また別のStatistaの調査では、4億9200万人以上のゲストがAirbnbを通じて宿泊や体験を予約したことが示されています。これはホストが追加サービスやアメニティーを工夫し、より多くの予約を獲得する必要があることを明確に示しています。

バケーションレンタルのアップセルについて詳しく学びまし���う。

短期賃貸（民泊）のアップセルとは？

アップセルとは、ゲストに追加オプションや上位バージョンを購入してもらい、滞在をより充実させる販売手法です。簡単に言えば、Airbnbの優れたアメニティー、体験、サービスをやや高い価格で提供する戦略です。

ただし、アップセルはサービスを売り込むのではなく、ゲストにとってメリットのあるものとして捉えることが重要です。

「ゲストは単に寝る場所を求めているのでは���く、体験を求めています。アップセル、パートナー提携、厳選された滞在プランがトップホストとそうでないホストを分けることになります。」

Mathew Mantilla（TilahStay 創業者）via LinkedIn

アップセルとクロスセルの違いを理解する

短期賃貸（民泊）のアップセルとクロスセルは似ているように聞こえますが、両者には違いがあります。アップセルでは、最初の取引時にプレミアムバージョンのサービスを提供します。一方クロスセルとは、予約後にゲストへ提供される補完的なサービスやアメニティ���です。

ゲスト体験を向上させるAirbnbアップセルアイデア12選

予約の3つの異なるステージでゲストに短期賃貸（民泊）のアップセルサービスや体験を提案できます。

到着前のアップセル

チェックイン前のゲストに各種追加サービスを提案するには、到着前が最適なタイミングです。提供できる内容を見ていきましょう。

1. 部屋のアップグレード

部屋のアップグレードを提供することは、ゲストが特別��体験を感じられるプレミアムな短期賃貸（民泊）アップセルサービスの一つです。

予約時に、ジャグジーやプライベートプール付きの広い部屋へのアップグレードに10〜20%の事前割引を提供できます。また、予約済みゲストに「追加1泊5,000円でオーシャンビューのプレミアムルームへ」といった直前オファーを送ることも効果的です。

バケーションレンタルの季節要因に合わせたアップグレードも魅力的なアップセルのアイデアです。例えば、冬季にバケーションレンタルを予約するゲストに、暖炉付きの居心地の良いコテージへのアップグレードオファーを送りましょう。

2. アーリーチェックイン／レイトチェックアウト

ゲストにアーリーチェックインとレイトチェックアウトのオプションを提供することは非常に喜ばれます。これが人気の短期賃貸（民泊）アップセルである理由があります。

タイトな旅行スケジュールや早朝フライトのゲストに柔軟な時間帯を提供することで、より早く到着したり遅く出発したりできる自由が生まれます。このような場合、ゲストは追加料金を支払うことが多いです。予約プロセス内でこのサービスを告知するか、ゲスト到着前にメッセージを送ってアップセル購入を促しましょう。

3. 食料品・日用品のストック

疲れてお腹を空かせたゲストが到着するため、短期賃貸（民泊）物件到着前に必需品の食料品を補充しておくと滞在が快適になります。食品庫と冷蔵庫を満たしておくことで、ゲストが落ち着く前に買い物に急ぐ手間を省けます。

キッチンパントリーの事前ストックには、お茶、コーヒー、牛乳、パン、卵などの基本食品、数種類のスナック、冷蔵庫のジュースや飲み物が含まれます。利用した分に応じて料金を請求できます。

出典：短期賃貸（民泊）アップセルアイデア

さらに一歩進めて、まもなく到着するゲストに食の好みを事前に聞き、好みのメニューを用意しましょう。食事制限に基づいたパーソナライズされたパッケージを提供することで、ゲストは特別感を感じます。食料品の配達サービスの提供も、特にデジタルノマドや長期滞在のゲストをホスティングする場合に有効な選択肢です。

4. ウェルカムバスケット

宿泊者に我が家のような安心感を与えたいなら、地元のパン屋の手作りパン、果物、野菜を入れたウェルカムバスケットを用意しましょう。さらに特別感を演出するために、Airbnbのウェルカムレター付きのプレミアムバスケットに特選肉、サーモン、職人チーズ、オリーブ、記念品などを加えたアップセルも効果的です。

より特別なアイデアとして、地元の人気レシピ、スパイス、ワインを詰めたシェフズバスケットを提供しましょう。または地元製のソープ、ローション、お茶、フェイシャルケア、バスボム、チョコレートを入れたセルフケアバスケットもおすすめです。

地元のツアーや体験のアップセルは、ゲストに付加価値を提供します。これらの追加サービスは短期賃貸（民泊）の稼働率と収益ポテンシャルを高めるだけでなく、ゲストに忘れられないAirbnb体験をもたらします。

5. 体験予約

地域の専門知識を活かして、穴場スポット探索、ガイド付きハイキング、お茶のテイスティング、文化散策などのローカル体験を提供できます。食べ歩きツアー、サンセットクルーズ、プライベートディナーなどもおすすめです。地元ガイドや業者とコラボし、コミッション制の観光ツアーを企画することも可能です。

繁忙な1日を終えてリフレッシュしたいビジネス旅行者向けに、市内最高ク���スのスパ券の追加も検討しましょう。料理教室、陶芸、サーフィンレッスンなどのワークショップ開催も優れたアップセルのアイデアです。

これらの特別な追加オプションは、予約リンク付きの事前到着メールで共有できます。

6. 荷物預かりサービス

出発便の前に時間が余るゲストもいます。そのような場合、チェックアウト後にレストランで食事したり近くのショッピングエリアを楽しんだりするために、数時間の荷物預かりが必要になります。

ただし多くの場所では荷物預かりサ���ビスを見つけることが難しいです。このゲストのニーズを活用し、少額の時間制荷物預かりサービスを安全に提供しましょう。

7. 旅行保険

旅行保険は到着前のオファーとして効果的で、ゲストに安心感を与えます。World Nomads、SafetyWingなど信頼できるプロバイダーやAirbnbの保険オプションと提携しましょう。旅行キャンセル、医療緊急事態、手荷物紛失のカバレッジを提供できます。

ボーナス：Airbnbホストになる方法：完全ガイド

滞在中のアップセル

ゲストがバケーションレンタルに入ってからも、アップセルの機会は残っています。それらを見ていきましょう。

1. 滞在中オンデマンド清掃

長期滞在のゲストは滞在中のハウスキーピングサービスが必要になります。清潔な居住空間を重視する宿泊者を取り込むために、滞在中の追加清掃サービスを積極的にアピールしましょう。

また清潔な物件は、ゲストが掃除の手間から解放されると同時に、追加収入の機会を生み出します。滞在中のバケーションレンタルの清掃プロセスにより、後日コストのかかる大掃除から物件を守ることもできます。

出典：短期賃貸（民泊）のアップセルアイデア

清掃料金は短期賃貸（民泊）物件の広さと清掃要件に応じて設定してください。

2. テーマ別の追加サービス

家族がバケーションレンタルを予約していますか？それとも記念日を祝うカップルですか？テーマに基づいたアップセルサービスでゲストに忘れられない体験を提供しましょう。パーソナライズされた工夫がゲストを特別な気分にさせ、物件の価値を高めます。

まもなく到着するゲストの旅行への期待を事前に確認し、テーマに合ったAirbnbの追加サービスをパーソナライズするよう心がけましょう。

LocalbirdのCo-founderであるBen LevyもHCHポッドキャストで強調しています：「ゲストに尋ねるべき最も重要な質問は、旅行の目的、誰と滞在するか、そして誰と旅行するかです。」

十分なデータが集まったら、アップセルパッケージをカスタマイズし、EメールまたはOTAチャネルを通じてリストを共有しましょう。おすすめのテーマ別追加サービスをご紹介します。

• カップル向けのビーチディナーを手配する。
• 新婚カップル向けに、到着時のシャンパン、バスタブにバラの花びら、エレガントなローブ、高級チョコレートを含むハネムーンパッケージを提供する。
• 大晦日や夏休みに訪れる家族向けのボードゲームとスナックセット。
• 管理しているのが高級短期賃貸物件であれば、プライベートシェフのアップセルサービスを提供する。
• 健康志向のゲスト向けに、ヨガマットと瞑想ガイドを含むウェルネスキットを用意する。
• 友人グループをホストする場合は、パーティーパッケージや近くのアドベンチャー体験を紹介する。
• ビジネス旅行者やリモートワーカー向けに専用ワークスペースを設置する。

3. 用品・機器のレンタル

短期賃貸（民泊）物件が山岳、湖畔、海沿い、都市部のどこにあっても、旅行者は滞在中に周辺を探索したいと思っています。ゲストに対して全て込みの機器レンタルを提供することで、ゲスト体験と収益の両方を向上させることができます。

例えば、

• 山岳地域のバケーションレンタルであれば、冬季にスキー用具を提供できます。
• 田舎の場所では、ゲストが自由に移動し滞在を満喫できるよう、レンタル自転車や電動自転車を提供することを検討しましょう。
• 景色の良いビーチの近くに物件がある場合は、カヤック、シュノーケリング機器、カヌーなどのウォータースポーツ用品を提供しましょう。

出典：短期賃貸（民泊）のアップセルとしての電動自転車

4. チェックアウト後のアップセル

ゲストが物件をチェックアウトした後も、追加体験を提供することで、記憶に残る存在となり次回の再予約につながります。チェ��クアウト後のアップセルオプションをご紹介します。

5. ロイヤルティ割引

リピートゲストに特典を提供することで、競合よりも自分の物件を優先してくれる忠実な旅行者コミュニティを築けます。チェックアウト後にパーソナライズされたロイヤルティ割引を含む心のこもったメールを送りましょう。

例えば「またのご利用ありがとうございます！6ヶ月以内のご予約で次回の滞在を15%割引いたします。」といった内容です。

6. レビューインセンティブ

ゲストにお得な条件を提示することで、GoogleやSNSでのレビュー投稿を促すことができます。

バケーションレンタルへのフィードバック投稿で「次回20%割引または無料空港送迎」などの小さな特典を提供する旨のリマインダーを送りましょう。また、Instagramでタグ付けしてもらい地元のギフトセットが当たるキャンペーンも効果的です。

7. アフィリエイトパートナーシップ

サードパーティのベンダー��企業と提携し、チェックアウト後の特別なオファーを提供しましょう。例えば「ABCプラットフォームでのフライト予約が20%オフ」や「XYZレストランで15%割引券」などです。

アフィリエイトオファーリンクを感謝メールやフォローアップメールに埋め込めます。パートナーシップにより、ゲストが案件を成約するたびコミッションを得られます。将来の旅行でも頼られるホストとして信頼を築くことができます。

なぜ短期賃貸（民泊）のアップセルがバケーションレンタルに重要なのか？

バケーションレンタルのアップセル戦略はすべての物件管理者にとって不可欠です：

1. 予約数を増やすために

空港送迎や滞在中の清掃サービスなど、Airbnbの競合他社が提供していないサービスを用意することで予約獲得の可能性が高まります。予約数が増えることはビジネスの成長につながります。

2. 5つ星評価とポジティブなレビューを獲得するために

ユニークでパーソナライズされたアップセルの追加サービスはゲスト体験全体を向上させます。満足したゲストはより多くのポジティブなレビュー、リピート予約、口コミ紹介につながります。

3. 競争力を維持し収益性を高めるために

ゲストの好みに合わせたアップセルサービスを提供することでより多くのゲストを集められます。さらに、繁忙期の需要ピーク時に宿泊料金を下げることなく稼働率と利益率を改善できます。アップセルオファーをAirbnbのビジネスプランに組み込むことで、地元のバケーションレンタル市場で競争上の優位性を獲得できます。

出典：短期賃貸（民泊）のアップセルで収益を増やす

アップセル戦略を効果的に計画する方法

短期賃貸（民泊）のアップセルはSTRポートフォリオを拡大する上で有効な方法です。ただし、これらのアップセルサービス、体験、アメニティーの管理と宣伝には時間と労力がかかります。

ゲストを困らせることなくアップセルを行うための重要なヒントと戦略を確認しましょう。

最も需要の高いアメニティーを探す

まず、PriceLabsのマーケットダッシュボードでお住まいの地域の現在の需要と予約傾向を分析しましょう。PriceLabsの近隣データレポートを使用して類似リスティングを分析し、最も一般的で望まれているアップセルサービスを特定できます。

例えば、地域で近く音楽イベントがある場合は、その期間に宿泊するゲストにコンサートチケットをアップセルしましょう。

ゲスト中心の追加サービスを提供する

次に、ターゲットとなる客層に響くアップセルを見極めましょう。

例えば、スパサービス、グルメな食品ストック、プレミアムウェルカムバスケットは高級バケーションレンタルのゲストに喜ばれます。ベビーベッドや観光ツアーはファミリー向けバケーションレンタルの理想的な追加オプションです。また友人グル���プにはカヤック、釣り竿、スキー用具、自転車などのスポーツ用品レンタルが喜ばれます。

タイミングが重要

誤ったタイミングでアップセルサービスを提案すると、収益機会を逃します。効果的なアップセルにはタイミングとプレゼンテーションが鍵です。例えば、部屋のアップグレードは到着前に、機器レンタルはゲストが落ち着いてから提案しましょう。

直接予約サイトで宣伝する

短期賃貸（民泊）の直接予約サイトに利用可能なアップセルサービスとアメニティーを表示するストアフロントの追加を検討しましょう。追加パッケージの詳細な説明と写真を含め、サービスをより魅力的に見せましょう。潜在的なゲストが追加オプションを購入しやすくするために、予約エンジンに含めることを忘れずに。

「OTAが不十分な点の一つは、宿泊施設事業者にメリットとなるアップセルの統合の可能性です。自社ウェブサイトへの直接予約誘導は、その点で価値ある利点となります。」

• Elliott Palous（Short Stay Media 共同創業者）

追加コストの透明性を確保する

アップセルのコストについて明確でないとゲストの不満を招きます。そのため、アップセルサービスの詳細情報を含む明確な料金体系の透明性が潜在的な顧客との信頼を築き、市場での評判向上につながります。

パーソナライズされたアップセルメッセージを送る

一般的な一斉送信���オファーは無視されがちですが、個別に合わせた提案はゲストに見てもらえ大切にされていると感じてもらえます。アップセルサービスが機械的で押し売り感を与えないよう、常に温かみと誠実さのあるメッセージングトーンを保ちましょう。

GuestyやHostfullyなどのツール、またはAirbnbのメッセージ機能を使い、パーソナライズされたテンプレートを自動化できます。

アップセルツールと自動化を活用する

アップセル戦略の手動管理はエラーが発生しやすいです。HostawayやGuestyなどのPMSを活用して、ゲストカテゴリに応じたアップセルサービスを設定しましょう。ゲストが適切なタイミングで関連する追加オプションを見つけて購入できるようになります。

さらに、PMSソリューションには通常パフォーマンスダッシュボードがあり、どのアップセルが効果的でどれが効果的でないかを追跡できます。また、PMSを使用して支払いとレビュー収集を自動化することも可能です。

さらに、PriceLabsのダイナミックプライシングソフトウェアを連携させることで、地域の過去データ、最新動向、競合料金を分析し、アップセルの価格設定に活用できます。このツールは各種OTAチャネルや150以上のPMSとシームレスに連携します。

また、LGのPro: Centricを使用してゲスト到着後にテレビでアップセルを表示することで体験を向上させることもできます。STRzウェビナーでは、Kathryn Raimer（LGエレクトロニクス STR/VR シニアアカウントマネージャー）が、このスマートテレビでレイトチェックアウト、滞在中清掃、荷物預かり、プール加熱サービスのアップセルページを直接作成できることを紹介しました。ゲストがテレビから直接アップセルを予約した際にコミッションを得るスポンサーコンテンツの配信も可能です。

よくある質問

1. Airbnbに最も価値をもたらすものは何ですか？

独自のAirbnbアップセル体験を提供することが、ゲストの満足度全体を高めながら短期賃貸（民泊）ビジネスに最大の価値をもたらします。

2. Airbnbのアップセルサービスはどのように宣伝できますか？

予約時から到着時、滞在終了までアップセルサービスを宣伝できます。予約後には部屋のアップグレードメッセージを送り、SNSに地元パッケージを投稿しましょう。チェック��ウト後には特別な「ロイヤルティ」メールを送ることも効果的です。

まとめ — Airbnbアップセルで1予約あたりの収益を最大化しよう

パントリーの事前ストックなどの基本的なオプションから特別な体験まで、アップセルは大きな効果をもたらします。アップグレードと追加のアメニティーは快適さや独自性をゲストに提供し、滞在中に特別感を感じてもらえます。

短期賃貸（民泊）のアップセルで特別な体験を収益に変えましょう。アップセルが売り込みや押し付けではなく、価値の向上として伝わるよう心がけましょう。