イタリアの短期賃貸（民泊）規制：2025年最新���イド

イタリアでバケーションレンタルを運営中、または参入を検討中の方にとって、2025年は大きな転換点です。新たな短期賃貸（民泊）規��の波、税制改正、各都市の規制変更により、短期賃貸（民泊）市場は近年で最も大きな変化を迎えています。しかしこれらの変化は障壁ではなく、ビジネスをプロフェッショナル化し、収益を向上させ、ゲストやオーナーとの長期的な信頼関係を築く機会です。

このガイドでは、主要なアップデートを詳しく解説し、PriceLabsの2024〜2025年の実績データを用いて市場への影響を分析します。PriceLabsさらに、規制を収益に変える方法をご紹介します。

イタリアの短期賃貸（民泊）規制の新しい内容とは？

イタリア政府は、かつて地域ごとにバラバラだった短期賃貸（民泊）規制を一本化する取り組みを進めています。

2024〜2025年の主な変更点は以下のとおりです。

イタリアの短期賃貸（民泊）主要規制（2024〜2025年）

短期賃貸（民泊）規制はイタリアのSTR市場をどう変えているか？

新しい規制は市場を縮小させるどころか、パフォーマンスの向上をもたらしています。PriceLabsの2024〜2025年と2022〜2023年の比較データをご覧ください。

1. リスティング数：自信に満ちた市場の拡大

最大の懸念の一つは、CIN（全国識別コード）と新たなコンプライアンス要件がホストを市場から締め出すのではないかという点でした。興味深いことに、2024年9月のCIN規制施行前の数ヶ月間、リスティング数は急増しました。CIN規制の施行前、7月・8月には前年比9%増、9月・10月には8%増を記録しました。

しかし、CINと新たな安全要件が9月に義務化された後、リスティング数はわずかに減少し、2025年5月・6月には前年比で3%のマイナスとなりました。

この減少は、小規模または非準拠の運営者が厳しくなった規制への対応としてリスティングを一時停止・削除したためと考えられます。

ただし明るいニュースもあり���す。リスティング数は回復傾向にあり、物件管理者が新制度に適応しつつあることを示しています。また、2025年5月からのリモートチェックインの再解禁などの運用規制緩和も信頼回復に貢献しています。

まとめ：新規制の施行で短期的な摩擦は生じましたが、プロフェッショナルなホストがコンプライアンスを受け入れ、プラットフォームも適応する中、市場は安定化しています。

イタリアのリスティング数

2. 稼働率：重要な時期に上昇

稼働率のデータも同様に好ましい傾向を示しています。オフシーズンである9月・10月・4月に最も大きな増加が見られ、10月には最大3%の成長を記録しました。。

なぜこのような傾向が生まれているのでしょうか？

• こうしたCINコードと安全要件（消火器・ガス検知器など）がリスティングへのゲストの信頼を高めています。
• 法的な明確化とリモートチェックインの選択肢（2025年5月に再解禁）により、予約がよりスムーズかつ安全になりました。
• また、リスティング数の減少により、当該期間中に稼働中のリスティングへの稼働率の向上が促進されました。

ゲストが滞在に自信を持てるようになると、特に繁忙期以外でも予約が増加します。

イタリアの稼働率

3. 予約泊数：重要な指標での大幅増

特に注目すべきデータがあります。法改正と連動して予約泊数が急増しました。10月には15%増、9月には13%増。

これは、コンプライアンス対応プラットフォームを通じた安全な滞在・法的明確性・スムーズな予約体験の組み合わせが、通年の需要を生み出していることを示しています。夏は常に好調ですが、新規制により閑散期。

注目すべき点として、予約泊数は10月に15%、9月に13%、4月に2%と大幅な前年比増を記録しました。

イタリアの予約泊数

4. 販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）も急上昇

リスティング数と予約数の増加で料金が下がると思われるかもしれませんが、実際は逆のことが起きています。販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）は10月に20%上昇し、9月は15%、6月は11%。

理由は明快です。法的にコンプライアンスが取れ、安全で分かりやすい物件は、より高い料金設定と優良ゲストの獲得につながります。ホストが適切に運営していると分かれば、ゲストは喜んで高い料金を支払います。

イタリアの販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）

イタリアの地域別短期賃貸（民泊）規制：都市ごとの概要

ベネチア

• 物件ごとの年間賃貸泊数の上限設定
  ベネチアは、オーバーツーリズムの抑制と地元住民の住環境保護を目的として、特に歴史地区における物件の年間短期賃貸泊数に上限を設ける措置を検討・実施しています。
• 歴史的地区におけるゾーニング規制の強化
  歴���地区における短期賃貸（民泊）を制限するため、新たなゾーニング規則が施行されています。地元住民への影響を軽減し、地域の文化的特性を守ることを目的としています。
• 対面チェックインが義務化、裁判所の判決後に緩和の可能性
  イタリアは2024年末、リモートセルフチェックイン（キーボックス・ロックボックス）を全国的に禁止し、対面チェックインを義務付けました。ただし2025年5月の裁判所判決により、一定条件のもとでリモートチェックインが再び認められるようになりました。

ミラノ

• リスティング前のSCIA届出が必須
  ホストは物件を短期賃貸（民泊）としてリスティングする前に、市にSCIA（Segnalazione Certificata di Inizio Attività）を届け出る必要があります。これはミラノのすべてのホストに課される法的要件です。
• CIRコードは引き続き有効（CINへの移行期間中）
  ミラノではすべてのリスティングにCIR（Codice Identificativo di Riferimento）コードが必要で、広告への表示が義務付けられています。現在、国のCINシステムへの移行が進んでいますが、移行期間中はCIRの適用が継続されます。
• 公共エリアでのキーボックス使用禁止
  公共スペースでのキーボックス・ロックボックスの使用は2024年末に全国的に禁止され、ミラノなどの主要都市で施行されました。その後、2025年5月の裁判所判決により一部緩和されています。

ローマ

• SUARポータルへの登録が必須
  ローマのホストは、短期賃貸（民泊）の監視・規制を目的としたSUAR（Sportello Unico per le Attività Ricettive）ポータルへの物件登録が義務付けられています。
• 観光税の徴収はホストが直接対応
  ローマでは、プラットフォーム（Airbnbなど）が代行しない限り、ホストが観光税（tassa di soggiorno）を当局へ直接徴収・納付する責任を負います。
• 観光地周辺の短期賃貸（民泊）ゾーニング制限
  ローマでは、主要観光地の近隣エリアにおける短期賃貸（民泊）を制限するゾーニング規則が設けられています。住宅の保全と観光客の流入管理を目的としています。

フィレンツェ

• 歴史的地区の一部では建物レベルの承認が必要
  特定の��史的地区では、物件を短期賃貸（民泊）として使用する前に建物レベルの承認が必要です。特に複合住宅や文化財指定建物において求められます。
• UNESCOエリアでの新規短期賃貸（民泊）はゾーニング法で制限
  フィレンツェでは、ユネスコ世界遺産に登録された歴史地区での新規短期賃貸（民泊）認可を凍結しており、これらの保護区域での新規リスティングを禁止しています。

物件管理���はこれらの規制を活用して収益を最大化できるか？

1. コンプライアンスの効率化で事業規模を拡大

一元化されたCIN（全国識別コード）システムの導入は、複数物件を管理する事業者にとって画期的な変化です。各リスティングが固有のコードで正式登録されることで、管理下のすべての物件のコンプライアンス証明を正確に維持できます。これにより、コンプライアンスを維持した業務効率化が大幅に容易になります。特にAirbnbやBooking.comなど、非準拠物件が停止・削除リスクにさらされるプラットフォームでの税務申告やリスティング更新時に効果的です。

さらに、2025年5月からのリモートチェックインの再合法化により、運営負担が大幅に軽減されます。スマートロック、OTP認証、生体認証ツールを活用すれば、チェックインのたびにスタッフを現地に配置する必要がなくなります。コストを増やすことなく、都市や地域をまたいで効率的に規模を拡大できます。また、海外からのゲストに対応した柔軟な24時間到着オプションの提供も可能になります。

2. コンプライアンスをマーケティングの強みに変える

安全で信頼できる宿泊施設を求めるゲストが増える中、法的コンプライアンスは競争優位になりつつあります。CIN登録情報や設置済みの安全設備（ガス検知器・消火器など）、関連する賠償責任保険の詳細をリスティングに掲載することで、信頼性が高まり、物件の差別化につながります。

アメニティを羅列するだけでなく、コンプライアンス対応を前面に打ち出しましょう。例：「公式CINコード取得済み、一酸化炭素検知器完備、リモートキーレスエントリー対応の認定済み物件」。慎重なゲストを安心させるだけでなく、クリック率や予約転換率の向上にもつながります。特にコンプライアンス対応リスティングを優先的に表示するプラットフォームでは効果的です。

稼働率と販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）が特に9月・10月に伸びている背景には、こうした信頼シグナルがゲストの長期滞在や高い宿泊料金の支払い意���につながっている可能性があります。

3. 地域規制に基づいた価格戦略の構築

ベネチア、フィレンツェ、ミラノなどの都市では、ゾーニング制限や賃貸上限が導入されており、すべての日付・すべての場所が同条件ではありません。これらの制限をうまく活用しましょう。PriceLabsなどのダイナミックプライシングツールをご活用ください。

PriceLabs ダイナミックプライシングツール

たとえば、物件の年間賃貸が120泊に制限されている場合、次のような対策が取れます。

• 料金を引き上げる（需要の高い時期（晩夏・10月など、販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）が15〜20%上昇する時期）
• 繁忙期のために需要が低い日をブロックして空室を確保する
• カレンダーを同期させ、都市が設定する上限を超えないようにしてペナルティを回避する

この規制対応型の価格戦略により、法律を遵守しながら収益性を維持できます。

4. データを活用して柔軟に対応する

新規制が市場を安定させ、ゲストがプロフェッショナルな物件を好む傾向が強まる中、パフォーマンス指標を継続的に注視することがこれまで以上に重要です。稼働率だけでなく、販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）、予約泊数、予約リードタイム、平均滞在日数も追跡し、規制がシーズンごとにどのような影���を与えているかを把握しましょう。

たとえば、リスティング制限により5月に稼働率が低下した都市に物件がある場合は、PriceLabsで次のような施策をテストしてみましょう。

• 週末のみの空室提供
• 付加価値プロモーション（早期チェックインや空港送迎など）
• 賃貸可能日数の減少を補うための長期滞在割引料金の設定

2024〜2025年のデータはすでに、市場がコンプライアンスに対して好意的に反応していることを示しています。10月の販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）は20%増、9月の予約泊数は13%増となりました。このモメンタムを活かし、需要と規制の変化にリアルタイムで対応する柔軟な戦略を構築しましょう。

ゲストは安全性と合法性を重視するようになっています。CIN登録、安全設備、保険情報をリスティングで積極的にアピールしましょう。

例：「ガス検知器完備・24時間リモートチェックイン対応の認定済み物件」というフレーズは即座に信頼性を高め、Airbnbなどのプラットフォームでのクリック率を改善します。

5. 地域規制に基づいた価格戦略の構築

都市が賃貸日数の上限や特定エリアの制限を設けている場合は、それに合わせてカレンダーと価格戦略を調整しましょう。PriceLabsなどのツールを使って、許可されている日程に料金を引き上げ、非準拠ゾーンでの空室を閉鎖します。

これにより、法令を遵守しながら収益性を維持できます。

6. データを活用して柔軟に対応する

稼働率、販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）、ゲストレビューを毎月追跡しましょう。たとえば、2月に稼働率の低下が見られる場合は、週末割引や付加価値サービス（空港送迎など）で予約数の増加を図りましょう。

PriceLabsなどのプラットフォームの市場データを活用して、パフォーマンスを客観的に評価しましょう。

まとめ

イタリアの新しい短期賃貸（民泊）規制は、障壁ではなくプロフェッショナルな高収益賃貸ビジネスを構築するための道標です。規制を積極的に取り込み、地域の法律を常に把握し、デー���駆動型の戦略を採用する物件管理者が、この新たな環境で成功を収めます。

2024年が移行の年だとすれば、2025年はチャンスの年です。