クロアチアのバケーションレンタル市場動向：2025年インサイト

クロアチアは、ヨーロッパで最も魅力的な短期賃貸（民泊）市場の一つとして確立されています。アドリア海沿岸、ドゥブロヴニクやスプリットなどの歴史的な都市、数百の島々が強い季節需要を生み出しており、市場は活況を呈しています。観光業が拡大し続ける中、バケーションレンタルはホテルやリゾートと競合する重要な宿泊形態となっています。このような状況の中、クロアチアのバケーションレンタル市場動向を常に把握することがますます重要になっています。

2025年、クロアチアの短期賃貸（民泊）市場は成長の機会と新たな課題の両面に直面しています。旅行者行動の変化、リスティング供給の増加、規制の変化が市場を形作っています。

2025年クロアチアのバケーションレンタル市場動向

ツールとしてWorld STR IndexとPriceLabs マーケットダッシュボードは、クロアチアをはじめ世界中の物件管理者が市場動向を把握し、レベニューマネジメント戦略に活かすのに役立っています。これらのツールを活用して、クロアチアの短期賃貸（民泊）市場データを分析し、2025年の市場動向を明らかにしました。

1. 稼働率の動向

2025年クロアチアのバケーションレン��ル稼働率動向

クロアチアの稼働率は2025年も明確な季節性を示しています。8月（79%）、7月（73%）、6月（55%）などの繁忙期は夏季の国際需要を反映して引き続き高い稼働率を維持しています。一方、冬季—1月（17%）、2月（18%）、12月（21%）—は稼働率が大幅に低下しています。

• 2025年の平均稼働率は33%で、2024年の13%を上回っているものの、2025年の先行予約ペースは9%と依然低水準にとどまっています。
• 前年比の成長は依然として脆弱で、全体で-4%となっており、特に肩シーズンおよびオフシーズンの月で格差が顕著です。

インサイト：クロアチアの夏季シーズン依存が鮮明で、繁忙期以外の稼働率は非常に低い状況です。これは、デスティネーション担当者や物件管理者がオフシーズンの観光（ウェルネスリトリート、カンファレンス、文化フェスティバルなど）を開発する機会があることを示しています。

2. 平均客室単価（ADR）の動向

2025年クロアチアのバケーションレンタル平均客室単価（ADR）動向

2025年のユーロ建て平均客室単価（ADR）は、季節性が高いものの全体的に底堅く推移しています：

• 繁忙期の ADR：7月（€175）、8月（€160）、6月（€141）で、2025年7月の先行予約では€252まで上昇しています。
• 低需要期の ADR：11月（€100）、1月（€105）、2月（€95）。
• 年間平均 ADR：€116で、2024年（€131）と比較するとほぼ横ばいで推移しています。

インサイト：稼働率は大きく変動する一方、平均客室単価（ADR）は特に夏季に底堅さを保っています。クロアチアが繁忙期に高消費の旅行者を引き付け続けていることを示していますが、冬季の価格設定余地は限られています。

続きを読む：スペインの短期賃貸（民泊）市場データ2025年：変化する動向を分析する

3. 販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）の動向

2025年クロアチアのバケーションレンタル販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）動向

販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）はクロアチアのバケーションレンタル市場における季節要因を最も明確に示す指標です：

• 高水準：8月（€126）、7月（€127）、6月（€78）。
• 低水準：1月と2月はわずか€17〜18にとどまり、冬季の需要低迷を裏付けています。
• 平均販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）：2025年は€39で、2024年の€53から前年比で26%減少しています。

インサイト：販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）の季節変動は平均客室単価（ADR）よりも大きく、主に稼働率の変動に起因しています。平均客室単価（ADR）が安定していても、オフシーズンの低稼働が全体のパフォーマンスを引き下げています。需要低迷期の的を絞ったプロモーションとバケーションレンタルのマーケティング施策が変動抑制に効果的です。

4. 予約リードタイムの動向

クロアチアの予約リードタイムの動向：計画期間の短縮化

2025年のクロアチアにおける予約行動は、計画期間の短縮化傾向を示しています：

• 繁忙期：8月の予約は平均91日前、7月は74日前、6月は平均48日前に行われています。
• 短い予約リードタイム：2月（5日前）や1月（8日前）などの冬季は、直前の国内予約が主流です。
• 年間平均：2025年は29.8日で、2024年の34日と比較して13%短縮しています。

インサイト：予約リードタイムの短縮は、旅行者行動における不確実性と柔軟性の高まりを示しています。ホストはOTAでの露出度を維持しながら、直前予約を取り込む機動的な価格戦略を採用する必要があります。

続きを読む：イタリアの予約行動：2020年以降の物件管理者向けガイド

5. 滞在日数の動向

クロアチアの滞在日数短縮動向：柔軟な旅行の増加

2025年のクロアチアにおける旅行者の滞在日数はわずかに短縮しています：

• 繁忙期の滞在：7月と8月は引き続き平均7泊で、1週間の夏季バケーションとしての人気が続いています。
• 肩シーズン・オフシーズンの滞在：11月〜3月は週末旅行や都市滞在を中心に平均4〜5泊となっています。
• 年間平均滞在日数：2025年は5.67泊で、2024年の6泊から3%減少しています。

インサイト：滞在日数の短縮は、予算意識の高い旅行者と柔軟な旅行スタイルの増加を���映しています。最低宿泊日数を柔軟に設定—夏季は長く、オフシーズンは短く—することで、稼働率と収益の最適化が図れます。

クロアチアにおけるリスティング数の増加

クロアチアのアクティブな短期賃貸物件数は着実に増加しており、2025年7月時点で15万件のアクティブリスティングとなり、前年の143,305件から増加しています。

クロアチアのリスティング数が微増

重要インサイト：成長は緩やかですが（前年比4.7%増）、クロアチアは飽和点に近づいています。供給増加は稼働率をめぐる競争激化を意味し、ダイナミックプライシングなどのレベニューマネジメント戦略の重要性がさらに高まっています。

続きを読む： 2025年イタリアの短期賃貸（民泊）法規制

ダイナミックプライシング：導入状況と効果

ダイナミックプライシング（DP）ツール（PriceLabsなど）はクロアチアでも活用が進んでいます。これらのツールは需要、季節要因、市場競争に基づいてリアルタイムで料金を自動調整します。

導入レベル

2025年7月のデータより：

• 17%のリスティングはダイナミックプライシングを利用していません。
• 利用しているリスティングの内訳：低度利用29%、中度利用30%、高度利用12%。

ダイナミックプライシングのパフォーマンスへの影響

ダイナミックプライシングを活用するリスティングは稼働率・平均客室単価（ADR）・販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）のすべてで優れた結果を示しており、特に繁忙期に顕著な差が見られます。

ダイナミックプライシングはクロアチアの短期賃貸（民泊）収益に大きな影響を与えました

ダイナミックプライシング導入で稼働率が向上

• ダイナミックプライシングを高度に活用するリスティングは印象的な75%の稼働率を達成しており、ダイナミックプライシング未使用のリスティングの45%を大きく上回っています。
• 中度のダイナミックプライシング導入でも稼働率は68%まで向上し、最適化された価格戦略により予約カレンダーを安定的に埋められることを示しています。

スマートな価格設定で平均客室単価（ADR）も向上

• ダイナミックプライシングを高度に活用するホストは最高の平均客室単価（ADR）$133を達成しており、未使用の$112を上回っています。
• 興味深いことに、低度のダイナミックプライシングでも一定の効果はあるものの、平均客室単価（ADR）は$118が上限となり、活用度が低いと料金ポテンシャルを最大化できないことがわかります。

最も差が広がるのは販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）

• 販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）はダイナミックプライシングの価値を最も明確に示す指標です。
• ダイナミックプライシングを高度に活用する物件のRevPARは$103に達し、未使用の$54のほぼ2倍となっています。
• 中度の導入でも$92のRevPARという好実績を示しており、部分的な導入でも収益改善に大きく貢献することがわかります。

まとめ：完全導入で競争優位を確立する

• ダイナミックプライシングを高度に活用することで、稼働率の向上と平均客室単価（ADR）の向上が実現し、販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）が最大化されます。
• ダイナミックプライシングを活用していない物件は、稼働率のギャップと宿泊料金の両面で大きな収益機会を逃しています。

物件管理者はこれらのインサイトをどう活か���べきか？

これらのインサイトを実際の施策に転換するには、従来のホスト業務を超えて、ビジネス全体をデータドリブンなアプローチで推進することが求められます。

1. 高度なレベニューマネジメント

• ダイナミックプライシングツールの導入または強化：データは明確です。2025年に高い実績を上げるリスティングはダイナミックプライシングを活用しています。PriceLabs ダイナミックプライシングツールのように、深い市場インサイトを提供し、最低宿泊日数ルールや割引戦略をカスタマイズできるツールを選びましょう。
• 段階的な価格戦略の実施：単に料金を設定するのではなく、戦略的に設定することが重要です。例えば、夏季は高いベース料金と最低宿泊日数7泊を設定し、オフシーズンはベース料金を下げて14日以内の予約に対して直前割引を提供することで、予約リードタイム短縮化の流れを活かせ��す。
• 最低宿泊日数の最適化：最低宿泊日数を自動調整するツールを活用しましょう。7月・8月は7泊の最低宿泊日数でターンオーバーと運営コストを削減し、冬季は2〜3泊に下げて週末旅行や短期滞在を取り込みましょう。

PriceLabs ダイナミックプライシングツールでバケーションレンタル市場動向に対応する

2. 戦略的マーケティング

• オフシーズンパッケージの作成：11月に「海と太陽」を訴求してもなかなか反応は得られません。代わりに、季節ごとの地域の魅力を強調したメッセージに切り替えましょう。
• ウェルネス＆グルメリトリート：地元のスパ、レストラン、ワイナリーと提携して、オールインクルーシブパッケージを作成しましょう。リラックスできるオフシーズンの休暇拠点として物件を訴求します。
• デジタルノマド向け宿泊：滞在日数の短縮とリモートワークの増加を背景に、物件を最適な「どこでもワーク」拠点として打ち出しましょう。高速Wi-Fi、専用ワークスペース、おいしいコーヒーが飲めるカフェへのアクセスをアピールします。
• 文化・フェスティバル観光：2月のリエカ・カーニバルや3月のザグレブ光の祭典などの地域イベントをリサーチしましょう。これらの文化体験の拠点として物件を訴求することで、夏季以外の旅行者も取り込めます。

3. 運営・コンプライアンス戦略

• 迅速なターンオーバーに向けた運営の効率化：平均滞在日数の短縮により、清掃頻度が高まります。ゲスト対応（チェックイン案内、ウェルカムメッセージなど）を自動化して時間を節約しましょう。物件管理の自動化により作業効率を高め、増加するターンオーバーに対応するための最適化されたバケーションレンタル清掃プロセスを検討することをお勧めします。
• 規制変化への対応：2025年から、クロアチアの短期賃貸（民泊）規制は大幅に厳格化されており、集合住宅の区分所有者は物件を観光賃貸として登録する前に、共有者の少なくとも80%の同意を得ることが義務付けられるようになりました。これは、住宅の短期賃貸への急速な転換を抑制し、地域の住宅供給不足の圧力を緩和することを目的とした変更です。また、居住物件の部屋を貸し出す「ホスト」（主たる居住地や小規模家族用宿泊施設を提供する者）と、短期賃貸を主な収入源とする「ランドロード」（事業者）を法律上明確に区分する制度が導入されました。これらのカテゴリーには異なる税率とコンプライアンス基準が適用され、ランドロードはより高い税負担と厳しい審査が課されます。物件オーナーは正式に登録し、適切なゲスト記録を保持し、都市や地域によって異なるゾーニング規則に従う必要があります。これらの変化を無視することはビジネスリスクとなります。地域ごとに異なる場合がある現地規制を積極的にモニタリングし、物件が完全にコンプライアンスに準拠していることを確認しましょう。これにより短期賃貸（民泊）ビジネスを危機から守る備えが整います。

クロアチアの物件管理はプロフェッショナル化へ

2025年のクロアチアのバケーションレンタル市場は転換点を迎えています。その海岸線と島々の魅力は変わらない一方で、受動的な「設定したままにする」価格戦略の時代は終わりました。データは明確です。競争は激化し、旅行者行動はより複雑・変動的になり、規制の変化が新たな複雑さをもたらしています。

成功は強い季節需要だけに依存するものではありません。物件管理、収益、マーケティングへのプロフェッショナルなアプローチが求められます。ダイナミックプライシングを活用する物件管理者は、平均客室単価（ADR）と稼働率で競合を上回るだけでなく、より強固なビジネスモデルを構築できます。肩シーズンとオフシーズンに戦略的なマーケティングを展開する物件管理者は新たな収益源を開拓し、冬季の弱点を通年の強みに変えることができます。

最終的に、市場は高度な専門性とテクノロジーを持つ事業者を評価しています。最も成功するリスティングは、物件を趣味ではなくビジネスとして運営するオーナーによって管理されるものでしょう。データを活用し、新しい規制に適応し、積極的で機動的な戦略を推進することで、クロアチアの物件管理者はこの活発で進化し続ける業界において長期にわたってトップの地位を確保できます。

よくある質問

1. クロアチアのバケーションレンタルの繁忙期とオフシーズンはいつですか？

クロアチアの稼働率が高い繁忙月は6月・7月・8月で、8月は最大79%に達します。1月・2月・12月などのオフシーズンの月は稼働率が大幅に低く、20%を下回ることがほとんどです。

2. 2025年のクロアチアのバケーションレンタルにおける平均客室単価（ADR）はどう変化していますか？

夏季の繁忙月は平均客室単価（ADR）が底堅く推移しており、7月は€175、8月は€160が平均です。冬季の11月・1月・2月は€95〜€105前後まで大幅に低下します。

3. ダイナミックプライシングとは何ですか？クロアチアの賃貸収益にどう影響しますか？

ダイナミックプライシングツールは需要・季節要因・競合状況に基づいてリアルタイムで賃貸料金を調整します。高度なダイナミックプライシングを積極的に活用するリスティングは、稼働率（最大75%）・平均客室単価（ADR）・販売可能客室1室あたりの売上（RevPAR）すべてにおいて優れた実績を示し、収益を大幅に向上させます。

4. クロアチアで予約リードタイムが短縮している理由と、ホストへの影響は？

旅行者はより旅行直前まで予約を先延ばしにする傾向があり、平均予約リードタイムは13%減少して約30日となっています。物件管理者は直前予約を取り込み競争力を維持するために、機動的な価格設定とマーケティング戦略を採用する必要があります。

5. 2025年のクロアチアの規制変化は短期賃貸（民泊）市場にどう影響していますか？

新しい法律では集合住宅で物件を登録するには共有者過半数の同意が必要となり、税務上「ホスト」と「ランドロード」を区別しています。これらの規制によりコンプライアンス要件が高まり、供給増加の速度が抑制され、収益性に影響を与えています。

6. クロアチアのオフシーズンの稼働率を改善するために��件管理者が使える戦略は？

ウェルネスリトリート、文化フェスティバル、体験型旅行、デジタルノマド向けパッケージなどのオフシーズン観光メニューの開発により、夏季以外のゲストを誘致できます。リエカ・カーニバルやザグレブ光の祭典などのイベントに合わせたマーケティングが効果的です。

7. クロアチアのバケーションレンタルにおける滞在日数の変化は？

平均滞在日数は2025年に約5.67泊へとわずかに短縮しており、より柔軟な旅行スタイルと予算意識の高い旅行者の増加が背景にあります。物件管理者は季節に合わせて最低宿泊日数を調整することを検討すべきです。