Umsatz- und Auslastungserwartungen für Ihre Unterkünfte verstehen

Ihre Kunden (Vermieter von Kurzzeitvermietungen) wollen mit ihrem Objekt Geld verdienen. Ihre Aufgabe ist es, dafür zu sorgen, dass sie das Beste aus ihrem Geschäft herausholen. Die Erwartungen der Eigentümer zu managen ist manchmal eine Herausforderung. Ihre Erwartungen können realistisch sein oder aufgrund der Saisonalität unrealistisch werden. Jeder unzufriedene Eigentümer schadet Ihrem Immobilienverwaltungsgeschäft. Seien wir ehrlich: Einen neuen Eigentümer zu gewinnen ist deutlich teurer als einen bestehenden zu halten. Wenn Eigentümer Umsatz, Auslastung und andere relevante Leistungskennzahlen der Ferienvermietung verstehen, können sie den Mehrwert schätzen, den Sie für ihr Geschäft schaffen.

Rund 10 Millionen Menschen besitzen mindestens eine Ferienunterkunft, und etwa 51 % entscheiden sich für die Zusammenarbeit mit Immobilienverwaltern. Die Immobilienverwaltungsbranche erwirtschaftet jährlich 99,5 Milliarden US-Dollar.

Was ist Umsatz?

Um Umsatz und Auslastung zu verstehen, sollten Sie mit dem Umsatz beginnen. Der Umsatz ist die Summe der Mietbeträge aller Buchungen für das von Ihnen verwaltete Objekt.

Umsatz = (Buchung 1) + (Buchung 2) + (Buchung 3) + ………...

Bei der Analyse des Umsatzes gibt es mehrere Leistungskennzahlen für Ferienvermietungen zu berücksichtigen, zum Beispiel:

1. Revenue Per Available Room (RevPAR)
2. Total Revenue Per Available Room (TRevPAR)
3. Adjusted Revenue per Available Rental (ARPAR)
4. Gross Operating Profit per Available Rental (GOPPAR)

All diese Kennzahlen können für Vermieter von Kurzzeitvermietungen komplex wirken. Sie müssen sich mit dem Eigentümer zusammensetzen, diese Metriken erläutern und ihm helfen, die richtige Kennzahl zu wählen, um Umsatz und Auslastung seines Objekts zu verstehen.

Bonus: So berechnen Sie Airbnb-Einnahmen: Der ultimative Leitfaden zur Rentabilität von Kurzzeitvermietungen

Was ist Auslastung?

Die Auslastung ist der prozentuale Anteil der insgesamt vermieteten Nächte in einem bestimmten Zeitraum. Durch den Zusatz „monatlich“ oder „jährlich“ wird der Berechnungszeitraum präzisiert.

An einem beliebigen Tag beträgt die Auslastung Ihrer Ferienunterkunft oder Ihres Einfamilienhauses entweder 0 % (gebucht) oder 100 % (verfügbar).

Der Gastgeber kann eine Ferienunterkunft aus persönlichen Gründen oder zu Wartungszwecken sperren. Manche ziehen es vor, gesperrte Tage bei der Berechnung der Auslastung auszuschließen, da sowohl gebuchte als auch verfügbare Tage gezählt werden.

Wie sollte die Auslastung analysiert werden?

1. Im Vergleich zum Markt: Wenn Ihre Auslastung deutlich über dem Marktdurchschnitt liegt, haben Sie Spielraum, höhere Preise zu verlangen. Umgekehrt gilt dasselbe.
2. Im Hinblick auf die Performance Ihres Inserats, wenn Ihr ADR und Ihre Auslastung niedrig sind, können Sie Ihre Preise erneut erhöhen.

Sie sollten die Auslastung und den durchschnittlichen Tagespreis Ihrer Unterkünfte regelmäßig analysieren, um sicherzustellen, dass Sie auf dem richtigen Weg sind, Umsatz und Auslastung zu verstehen und zu optimieren.

Wie bringen Sie Eigentümern Umsatz und Auslastung näher?

Eigentümern Umsatz und Auslastung verständlich zu machen wird nicht einfach sein. Das gilt umso mehr, wenn der Eigentümer neu in der Branche ist. Wir haben versucht, die Schritte zu skizzieren, mit denen Sie sicherstellen können, dass die von Ihnen verwalteten Eigentümer diese Konzepte nachvollziehen können.

#1 Die Faktoren erläutern, die Umsatz und Auslastung beeinflussen

Sobald Sie und die Eigentümer der von Ihnen verwalteten Objekte die Faktoren verstehen, die Umsatz und Auslastung auf ihrem Markt beeinflussen, werden sie diese Kennzahlen besser einordnen können.

Es ist wichtig, dass sie die Arbeit schätzen, die Sie für sie leisten; so werden sie selbst in schwachen Phasen die geleisteten Anstrengungen verstehen und würdigen.

Faktoren, die Umsatz und Auslastung beeinflussen

Lage der Unterkunft

1. Nähe zu Attraktionen: Objekte in der Nähe beliebter Touristenattraktionen, Sehenswürdigkeiten oder Veranstaltungsorten ziehen mehr Gäste an und erzielen höhere Preise.
2. Erreichbarkeit: Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Flughäfen oder Hauptverkehrsstraßen steigert die Attraktivität einer Mietunterkunft.
3. Merkmale der Umgebung: Sichere, lebendige Nachbarschaften mit Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und Parks erhöhen die Attraktivität eines Standorts.

Saisonalität

1. Hochsaison: Die Identifizierung der Hochsaison anhand von lokalen Veranstaltungen, Feiertagen oder Wettermustern hilft dabei, Preise und Verfügbarkeit zu optimieren.
2. Strategien in der Nebensaison: Strategien wie Aktionen, Rabatte oder die Ausrichtung auf Nischenmärkte während der Nebensaison können dazu beitragen, den Umsatz in schwächeren Phasen aufrechtzuerhalten.

Art der Unterkunft und Ausstattung

1. Größe und Grundriss der Unterkunft: Die Anzahl der Schlafzimmer, Badezimmer und die Gesamtfläche bestimmen, welche Gäste ein Objekt aufnehmen kann und welche Preise es erzielen kann.
2. Ausstattung: Attraktive Ausstattungsmerkmale wie eine voll ausgestattete Küche, Waschmöglichkeiten, Klimaanlage oder Unterhaltungsangebote (z. B. Streaming-Dienste und Spielkonsolen) ziehen mehr Gäste an und rechtfertigen höhere Preise.

Marketing und Sichtbarkeit

1. Online-Präsenz: Nutzen Sie mehrere Online-Plattformen (z. B. Airbnb, VRBO), um das Objekt mit hochwertigen Fotos, detaillierten Beschreibungen und positiven Gästebewertungen zu präsentieren.
2. Social Media und Networking: Nutzen Sie Social-Media-Kanäle und pflegen Sie Beziehungen zu lokalen Unternehmen oder Tourismusorganisationen, um die Sichtbarkeit zu erhöhen und potenzielle Gäste anzusprechen.

Regulierung und Steuern

1. Rechtliche Konformität: Machen Sie sich mit den lokalen Vorschriften, den Bebauungsregeln und den Lizenzanforderungen für Kurzzeitvermietungen vertraut und halten Sie diese ein, um Bußgelder oder rechtliche Probleme zu vermeiden.
2. Steuerliche Auswirkungen: Berücksichtigen Sie bei der Berechnung von Umsatz und Rentabilität die anfallenden Steuern wie Kurtaxen, Umsatzsteuern oder Einkommenssteuern auf Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen.

Immobilienverwaltung

1. Reaktionsschnelle Kommunikation: Schnelle Antworten auf Anfragen, die Bearbeitung von Gästebedenken und klare Anweisungen zum Check-in/Check-out verbessern das Gästeerlebnis und fördern positive Bewertungen.
2. Effiziente Abläufe: Optimieren Sie Reinigungs-, Wartungs- und Gästeserviceprozesse, um ein reibungsloses Erlebnis für Gäste zu gewährleisten und Leerzeiten zwischen Buchungen zu minimieren.

#2 Vertrauen aufbauen und eine gute Beziehung etablieren

Als Immobilienverwalter ist der Aufbau von Vertrauen und einer guten Beziehung zu Eigentümern entscheidend für eine erfolgreiche und langfristige Partnerschaft. Hier ist ein detaillierter Ansatz mit Beispielen:

Ein Erstgespräch initiieren

Beginnen Sie damit, ein persönliches oder virtuelles Gespräch mit dem Eigentümer zu vereinbaren. Dieses Treffen bietet die Möglichkeit, sich vorzustellen, die Ziele und Erwartungen des Eigentümers zu verstehen und eine persönliche Verbindung herzustellen.

Während dieses Gesprächs:

1. Seien Sie pünktlich und professionell und respektieren Sie die Zeit und das Investment des Eigentümers.
2. Hören Sie aktiv auf die Anliegen und Ziele des Eigentümers und zeigen Sie echtes Interesse an seinem Objekt.

Fachkompetenz und Branchenwissen unter Beweis stellen

Präsentieren Sie Ihre Erfahrung und Expertise in der Immobilienverwaltung, um das Vertrauen des Eigentümers zu gewinnen.

Transparenz und offene Kommunikation betonen

Kommunizieren Sie von Anfang an Ihr Engagement für Transparenz und offene Kommunikation. Versichern Sie dem Eigentümer, dass Sie ihn über alle Aspekte der Immobilienverwaltung informieren werden, darunter:

1. Regelmäßige Updates zur Performance des Objekts, Finanzberichte und Wartungsmaßnahmen.
2. Zeitnahe Benachrichtigung bei auftretenden Problemen oder Anliegen sowie vorgeschlagene Lösungsansätze.
3. Erreichbarkeit und schnelle Reaktion auf Anfragen und Feedback des Eigentümers.

Die Beziehung persönlich gestalten

Nehmen Sie sich neben geschäftlichen Themen die Zeit, den Eigentümer auch persönlich kennenzulernen. Zeigen Sie echtes Interesse an seinem Hintergrund, seinen Interessen und langfristigen Zielen. Eine persönliche Verbindung stärkt das Vertrauen und festigt die professionelle Beziehung.

Beispiel: „Mir ist aufgefallen, dass Sie ein Golfbegeisterter sind. Zufälligerweise eröffnet in der Nähe ein neuer Golfplatz. Vielleicht könnten wir eine Runde zusammen einplanen und Ihre Ziele für das Objekt in entspannter Atmosphäre besprechen.“

Zusagen einhalten

Halten Sie Ihre Versprechen und Zusagen konsequent ein, um Vertrauen und Glaubwürdigkeit zu stärken. Ob vereinbarte Fristen eingehalten, vorgeschlagene Verbesserungen umgesetzt oder Anliegen zügig bearbeitet werden – Zuverlässigkeit ist der Schlüssel für eine tragfähige Partnerschaft.

#3 Berichte, Benchmarking und Updates individuell anpassen

Maßgeschneiderte Berichte, regelmäßige Updates und Benchmarking für Eigentümer zu erstellen zeigt das Engagement eines Immobilienverwalters für Transparenz, Verantwortlichkeit und proaktives Management. Hier ist ein detaillierter Ansatz mit Beispielen:

Individuelle Berichterstattung

1. Feedback einholen: Führen Sie einen Dialog mit den Eigentümern, um ihre Präferenzen hinsichtlich Format, Häufigkeit und den für sie relevantesten Kennzahlen zu verstehen.
2. Anpassbare Vorlagen entwickeln: Erstellen Sie Berichtsvorlagen, mit denen Eigentümer Leistungsmetriken nach ihren eigenen Wünschen verfolgen können. Diese Vorlagen sollten flexibel und benutzerfreundlich sein und verschiedene Präferenzen bei der Datendarstellung berücksichtigen.
3. Visuelle Hilfsmittel einbinden: Verbessern Sie die Datenvisualisierung und das Verständnis, indem Sie visuelle Hilfsmittel wie Diagramme, Grafiken und Infografiken in die Berichte integrieren. Visuelle Darstellungen machen komplexe Daten zugänglicher und erleichtern schnelle Entscheidungen.

Sie können PDFs von Portfolio Analytics und Market Dashboards aus PriceLabs exportieren. Sie können auch die verschiedenen angezeigten Metriken als CSV herunterladen. So können Sie individuell festlegen, wie Sie diese Daten Ihren Kunden präsentieren.

So können Sie die Darstellung der Market Dashboards für Ihre Kunden individuell anpassen.

Regelmäßige Updates

1. Regelmäßige Check-ins planen: Etablieren Sie einen festen Rhythmus für Check-in-Meetings mit Eigentümern, um Leistungsmetriken zu besprechen, Anliegen oder Chancen zu erörtern und Updates zu den Verwaltungsaktivitäten zu geben.
2. Detaillierte Erläuterungen liefern: Erklären Sie bei der Präsentation von Leistungsmetriken eventuelle Schwankungen oder Trends und stützen Sie Ihre Ausführungen auf datenbasierte Analysen. Transparenz und Klarheit sind entscheidend, um Vertrauen und Zuversicht aufzubauen.
   
   Beispiel: „In diesem Quartal haben wir einen leichten Rückgang der Auslastung festgestellt. Nach unserer Analyse ist dies auf saisonale Schwankungen und nicht auf strukturelle Probleme zurückzuführen. Wir setzen gezielte Marketingstrategien ein, um gegenzusteuern, und erwarten, dass die Auslastung im nächsten Quartal wieder steigt.“

Dank der zahlreichen Diagramme in unseren Dashboards erhalten Sie auch einzigartige KI-Einblicke. Diese können Sie nutzen, um Ihren Kunden die Grafiken und Datenpunkte zu erläutern. Das untenstehende Diagramm zeigt den Zukunftspreisegraphen in Neighborhood Data. Dieser Graph zeigt die künftigen Preise Ihres Objekts im Vergleich zum Markt.

KI-Einblicke – eine neu eingeführte KI-Funktion in PriceLabs

Aktive Beteiligung fördern

Eigentümer sollten aktiv an Diskussionen über die Performance ihres Objekts teilnehmen, Fragen stellen und Feedback geben. Dieser kollaborative Ansatz fördert ein Partnerschaftsgefühl und stellt sicher, dass sich Eigentümer eingebunden und gut informiert fühlen.

Benchmarking

1. Marktforschung betreiben: Führen Sie eine gründliche Marktanalyse durch, um Branchenbenchmarks und relevante Leistungsmetriken von Mitbewerbern für die Lage, den Typ und das Marktsegment des Objekts zu ermitteln.
2. Leistung vergleichen: Vergleichen Sie die Performance des Objekts mit relevanten Benchmarks, heben Sie Stärken hervor und identifizieren Sie Verbesserungspotenziale. Liefern Sie konkrete Erkenntnisse und Empfehlungen zur Leistungsoptimierung.
3. Strategien empfehlen: Empfehlen Sie auf Basis der Benchmarking-Analyse spezifische Strategien und Maßnahmen, um das Objekt auf oder über das Branchenniveau zu bringen. Diese Empfehlungen sollten auf die einzigartigen Merkmale des Objekts und die Ziele des Eigentümers zugeschnitten sein.

Sie können das Market Dashboard und die Nachbarschaftsdaten nutzen, um den Markt zu analysieren. Das Market Dashboard ist ein vollautomatisiertes, personalisiertes Dashboard, das Ihnen hilft, durchschnittliche Airbnb-Preise und Airbnb-Auslastungsraten nach Städten zu beobachten. Seine leicht verständlichen Grafiken und Analysen machen es zu einer wertvollen Ressource, um Markttrends zu verstehen und fundierte Preisentscheidungen zu treffen.

#4 Wichtige Kennzahlen vermitteln und Marktprognosen liefern

Wichtige Kennzahlen identifizieren

Identifizieren Sie die für das Objekt relevanten Leistungsmetriken. Dazu können Auslastungsraten, Mieteinnahmen, Ausgaben, Cashflow, Wartungskosten, Mieterzufriedenheitswerte und die Wertsteigerung des Objekts gehören. Erläutern Sie die Bedeutung jeder Kennzahl für die Beurteilung der finanziellen Gesundheit, der betrieblichen Effizienz und des Gesamterfolgs des Objekts.

Kontext und Erklärung liefern

Erklären Sie jede wichtige Kennzahl, einschließlich der Berechnungsmethode, der Bedeutung und der beeinflussenden Faktoren. Veranschaulichen Sie die Auswirkungen dieser Kennzahlen auf die Performance und Rentabilität des Objekts anhand von Praxisbeispielen oder Fallstudien.

Prognosen und Projektionen erstellen

Nutzen Sie fortschrittliche Prognosemodelle und prädiktive Analysen, um künftige Umsatz- und Auslastungsniveaus abzuschätzen. Präsentieren Sie verschiedene Szenarien auf Basis unterschiedlicher Marktbedingungen und Variablen, damit Eigentümer fundierte Entscheidungen treffen können.

#5 Strategien zur Leistungssteigerung anbieten

Regelmäßige Objektprüfungen durchführen

Planen Sie regelmäßige Objektprüfungen, um verschiedene Aspekte des Betriebs, der Wartung und des Managements zu bewerten. Identifizieren Sie Verbesserungs- und Optimierungspotenziale, zum Beispiel bei Wartungsbedarf, Kosteneinsparungen sowie bei Ausstattungsverbesserungen oder Serviceangeboten für Mieter.

Individuelle Optimierungsstrategien entwickeln

Passen Sie Optimierungsstrategien an die spezifischen Eigenschaften jedes Objekts an und berücksichtigen Sie dabei Faktoren wie Lage, Zielsegment, Objekttyp und Wettbewerbsumfeld. Analysieren Sie Marktdynamiken und Trends, um Chancen für Umsatzwachstum, Kostensenkung und Verbesserungen der betrieblichen Effizienz zu identifizieren.

A/B-Tests durchführen

Nutzen Sie A/B-Testing-Methoden, um verschiedene Preisstrategien, Werbekampagnen und Inserat-Optimierungen zu testen und herauszufinden, welche Ansätze die besten Ergebnisse liefern. Beobachten Sie Leistungsmetriken genau und analysieren Sie die Daten, um Trends, Muster und Verbesserungspotenziale zu erkennen.

Marketing- und Werbemaßnahmen optimieren

Überprüfen und verfeinern Sie Ihre Marketing- und Werbemaßnahmen, um Zielgruppen effektiv zu erreichen und Leads zu generieren. Nutzen Sie digitale Marketingkanäle, Social-Media-Plattformen und zielgerichtete Werbekampagnen, um die Sichtbarkeit des Objekts zu steigern und potenzielle Mieter oder Käufer anzusprechen.

Mietererlebnis und -zufriedenheit verbessern

Konzentrieren Sie sich auf die Verbesserung des Mietererlebnisses insgesamt, um Zufriedenheit, Bindung und Weiterempfehlungen zu steigern. Setzen Sie Maßnahmen wie regelmäßige Wartungschecks, reaktionsschnelle Kommunikationskanäle und gemeinschaftsfördernde Veranstaltungen um, um eine positive Wohn- oder Arbeitsumgebung zu schaffen.

Wenn Sie mehr über unser Market Dashboard und unsere Portfolio Analytics erfahren möchten, können Sie sich unsere YouTube-Videos zu diesen Themen ansehen:

1. Market Dashboard Training: Das Market Dashboard nutzen, um einen Wettbewerbsvorteil zu erzielen | PriceLabs
2. Portfolio Analytics Training – So erkennen Sie umsetzbare Trends und Erkenntnisse | PriceLabs

Wichtigste Erkenntnisse

1. Der Umsatz ist die Summe aller Buchungen für das Objekt in einem bestimmten Zeitraum.
2. Die Auslastung ist der prozentuale Anteil der insgesamt vermieteten Nächte in einem bestimmten Zeitraum. Durch den Zusatz „monatlich“ oder „jährlich“ wird der Berechnungszeitraum präzisiert.
3. Sie sollten folgende Methoden anwenden, um Eigentümern Umsatz und Auslastung näherzubringen:
   1. Die Faktoren erläutern, die Umsatz und Auslastung beeinflussen
   2. Vertrauen aufbauen und eine gute Beziehung etablieren
   3. Berichte, Benchmarking und Updates individuell anpassen
   4. Wichtige Kennzahlen vermitteln und Marktprognosen liefern
   5. Strategien zur Leistungssteigerung anbieten

PriceLabs Market Dashboards und Portfolio Analytics helfen Ihnen, sich am Markt zu messen und die Performance Ihres Portfolios im Blick zu behalten. Die regelmäßige Analyse der Daten ist entscheidend, um sicherzustellen, dass Sie auf dem richtigen Weg sind.